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Ventes domaniales, une bonne idée pour un investissement locatif ?

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Chez Happy Property, nous sommes curieux de certaines tendances, surtout lorsqu’elles sont méconnues ! La vente domaniale peut paraître un terrain de jeu idéal pour les investisseurs, qui souhaitent acquérir des biens souvent atypiques, à des prix attractifs. En effet, la vente domaniale, différente de la vente aux enchères organisée par les notaires, et des ventes judiciaires, est une vente organisée par l’Etat, de biens mobiliers ou immobiliers. Il pourra s’agir d’une école, d’une ancienne caserne, ou pourquoi pas d’un château ! Mais également d’appartements, ou d’immeubles entiers d’habitation.

Les biens immobiliers mis en vente peuvent provenir d’une confiscation judiciaire, mais également de propriétaires décédés, dont les héritiers ne sont pas connus (les biens sans maître). En effet, l’Etat cherche, par le biais de ces ventes, à réduire ses dettes, et surtout réduire ses dépenses.

Il existe plusieurs sortes de ventes domaniales

·   La vente domaniale la plus courante : la vente aux enchères 

Vous ne serez sans doute pas seuls! Sachez que vous serez confrontés à des particuliers, mais également à des marchands de biens, ou des professionnels de l’immobilier…. Côté paiements, le jour de la vente, il vous faudra remettre un chèque de consignation certifié, dont le montant varie de 5 à 20% du montant de la mise à prix. Si vous n’êtes pas déclaré adjudicataire (donc acquéreur), ce chèque vous sera restitué. En revanche, ce chèque sera immédiatement encaissé, si vous remportez la vente ! Nous vous conseillons de bien lire le cahier des charges (ensemble des documents relatifs au bien remis entre les mains du notaire, ou de l’avocat chargé de la vente : procès-verbal d’assemblée de copropriété, diagnostics, contrat de bail si le bien est loué, charges, délai de paiement du solde, etc.). Vous y trouverez de nombreuses informations, comme les références cadastrales, si le bien est vendu libre ou occupé…Nous ne saurons trop vous le dire : lisez bien les informations portées à votre connaissance, car une fois l’enchère proposée, il n’est plus possible de faire machine arrière !

·   La vente domaniale par appel d’offres

Dans ce cas, après la visite du bien, si celui-ci vous intéresse, vous devez adresser à la Direction de l’Immobilier de l’Etat (https://encheres-domaine.gouv.fr) un courrier recommandé avec accusé réception, comprenant votre offre. Sachez toutefois qu’une fois cette offre transmise, vous ne pourrez revenir dessus. Une taxe forfaitaire domaniale, de 6% du prix de vente vous sera demandée (pour tenir lieu de frais de vente), ainsi que le dépôt d’un chèque séquestre, d’une valeur équivalent à 10% du montant de la vente, à déposer chez un notaire désigné, encaissé si vous remportez la vente. L’Etat n’a pas obligation de justifier ses choix, mais bien souvent l’offre la mieux-disante est sélectionnée.

·   La vente domaniale par intermédiaire

L’Etat décide de sous-traiter la vente, et de faire appel à un intermédiaire, bien souvent une agence immobilière, ou un office notarial. La procédure reste la même, et ces derniers doivent respecter le cahier des charges préalablement établi. Aucune négociation n’est possible !

Une vente domaniale se prépare soigneusement…

Outre la consultation préalable du cahier des charges, il faudra vous rendre disponible à la date qui aura été fixée pour la visite du bien (il s’agira d’une visite groupée). Ces deux points sont essentiels, car ils constitueront les seules sources d’information qui vous aideront dans la décision d’enchérir. Les biens étant vendus sans garantie, la visite des biens constitue donc l’un des éléments d’information déterminants pour le potentiel acquéreur.

La première question à se poser, avant la vente, est donc : quelle somme suis-je prêt à investir ? Il vous faut donc valider avec votre organisme financier, votre capacité d’emprunt, car dans le cadre d’une vente domaniale, vous ne pourrez bénéficier du délai de rétractation de 10 jours, prévu lors d’un achat classique (condition suspensive d’accord de prêt). Information non négligeable : aucun frais de notaire n’est facturé, l’acte de vente est rédigé gratuitement.

Pour un investissement rentable

Ce mode d’acquisition peut aboutir à une rentabilité supérieure à celle du marché « traditionnel ». A condition cependant, de maîtriser les dépenses, et s’orienter vers l’acquisition d’un bien occupé, car leur prix d’acquisition est en général inférieur d’environ 25% du prix du marché. De plus, vous ne perdrez pas de temps à rechercher un locataire. Et le temps…. c’est de l’argent.

Cependant, il faut savoir que la plupart des biens proposés à la vente comportent d’importants travaux de rénovation à prévoir, il faut donc posséder l’assise financière suffisante pour assumer les risques d’un bien acquis sans garantie. La vente domaniale peut donc constituer un investissement rentable, selon son prix de vente et le coût des travaux… De surcroît, si les biens mis en vente sont financièrement attractifs, les enchères peuvent grimper rapidement, et toutes les affaires ne seront pas excellentes…

L’un des principaux intérêts de la vente domaniale réside dans le fait que vous y dénicherez des produits introuvables par ailleurs, ce qui élargira la gamme des biens disponibles sur le marché de l’immobilier. Et ce, avec une mise à prix généralement 20 à 30% inférieure au prix du marché. Les plus-values devraient donc être intéressantes, et laisser l’opportunité de se constituer un patrimoine à forte valeur ajoutée.

Ainsi, la vente domaniale peut constituer un axe supplémentaire de votre recherche d’investissements locatifs, pour peu que vous ayez bien pesé les pour et les contre d’un tel projet. En effet, même si les occasions d’acquérir un bien par ce biais sont plutôt rares, vous aurez la possibilité d’acquérir un bien d’exception, à un prix fort intéressant ! A condition toutefois de prendre en compte l’état de dégradation des biens proposés à la vente, qui souvent ne répondent plus aux normes électriques, énergétiques, etc.

Il est donc indispensable dans ce cas de prévoir un budget travaux conséquent. Faire de bonnes affaires aux enchères, c’est donc possible, si les enchérisseurs sont peu nombreux le jour de la vente, et si la mise à prix est attractive !

Si ce mode d’acquisition vous intéresse, rendez-vous sur ce site : https://cessions.immobilier-etat.gouv.fr/

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