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Valeur Actuelle Nette : pourquoi l’utiliser pour calculer le rendement de votre investissement immobilier ?

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Est-ce une bonne ou une mauvaise affaire, vais-je perdre de l’argent, en gagner ? Avant de conclure l’achat d’un bien dans l’optique de le louer, les questions qui taraudent l’investisseur sont nombreuses. Et à raison : le prix au mètre carré ou le revenu locatif brut de l’appartement convoité ne sont pas des informations suffisantes pour vous assurer de la réussite de votre opération.

Indicateurs de rendement : chiffrer la performance

Le bon « deal » survient rarement après un coup de poker et certains calculs, effectués en amont, vous permettront rapidement de savoir si le jeu en vaut ou non la chandelle. Nous faisons évidemment référence aux indicateurs de rendement, ces formules mathématiques qui reflèteront la performance économique du bien à travers différents angles de vue (en termes de flux entrants et sortants ou de plus-value patrimoniale par ex.).

Parmi ceux-ci, certains se focalisent seulement sur les revenus générés par le bien (rentabilité brute), en considérant l’incidence des frais et charges (rentabilité nette) et celle de la fiscalité personnelle (rentabilité nette après impôt).

D’autres indicateurs plus sophistiqués – et la préférence d’Happy Property leur revient – vont se démarquer grâce à une vision holistique du projet en intégrant :

–        L’ensemble des encaissements et décaissements (revenu global net)

–        Les modalités de financement (emprunt ou apport personnel)

–        La durée de détention du bien jusqu’à un horizon de temps défini (par exemple jusqu’au remboursement du crédit)

Dans cette deuxième catégorie, nous avons déjà eu l’occasion de vous présenter le taux de rendement interne (TRI), un ratio qui nous semble pertinent de par son appréhension du facteur temps et de l’impact d’une revente future du bien. Aujourd’hui, nous souhaitons aborder un indicateur tout aussi robuste, similaire dans son approche et utilisant, comme le TRI, l’actualisation des cashflows : la Valeur Actuelle Nette (VAN).

VAN : calculer l’enrichissement

La banque d’affaires Mazars définit la VAN comme la « somme des flux de trésorerie futurs actualisés au taux reflétant le niveau de risque du projet minorée des coûts d’investissements initiaux engagés ». Ce qui, pour les aficionados des mathématiques, se traduit de la façon suivante :

VAN = – C + R année 1 * (1 + i)-1 + R année 2 * (1 + i)-2 + … + R année n * (1 + i)-n + V *(1 + i)-n 

Avec :C = Capital investii = Taux d’actualisation minimum souhaité par l’investisseur (ce taux peut représenter le taux d’inflation ou le taux d’intérêt d’un investissement en concurrence)R = Recettes nettes prévues (loyers – charges – taxe foncière – impôt sur le revenu etc.)V = Valeur de revente du bien

Pour ceux que cette formule rebute, n’ayez crainte : Excel vous propose une solution clé en main. En effet, le tableur de Microsoft dispose déjà d’une fonction VAN qui calculera automatiquement son montant à partir d’un tableau des flux attendus.

A la différence du TRI qui, par définition, est un taux, la VAN est un montant. Celui-ci symbolisera, à la date de son calcul, la valeur à l’instant “t” du bien en prenant en compte les futurs flux – positifs et négatifs – qu’il génèrera. Ce montant variera en fonction du taux d’actualisation, c’est à dire le taux de rendement minimal que vous exigez du projet. En effet, à la place d’un investissement, vous pourriez aussi, sans risque, laisser dormir votre argent sur un livret A à 0,5%. Lors du calcul de la VAN, il est donc fréquent d’avoir un taux d’actualisation i = 0,5%. 

A l’issue de votre calcul, vous obtiendrez soit une VAN négative (le projet n’est pas viable), soit une VAN positive. Celle-ci signifiera que la valeur actualisée des recettes prévues est supérieure au montant de l’ensemble des coûts supportés pour l’acquisition et la détention du bien. Parmi plusieurs projets locatifs, il faudra logiquement privilégier le placement qui offre la VAN la plus élevée.

La formule de la VAN donne à l’acquéreur la possibilité d’actualiser la valeur future d’un investissement à une date antérieure. Pour en saisir l’intérêt, prenons l’exemple suivant : si 100 € aujourd’hui permettent d’acheter 100 baguettes de pain, 100 € dans 10 ans ne le permettront peut-être pas (notamment si l’on suit la tendance générale de hausse des prix). Résumé en une expression : « un tiens vaut mieux que deux tu l’auras ».

La VAN traduira, en chiffres, cet écart de pouvoir d’achat entre aujourd’hui et dans 10 ans, écart qui peut être vu comme l’enrichissement lié à l’opportunité d’investir en T0 plutôt qu’en T+10.

Calcul de la VAN en pratique

Pour bien appréhender cet indicateur, suivons maintenant le déroulement du calcul de la VAN pas à pas, dans l’hypothèse d’un investissement locatif d’un montant de 100 000 € (frais de notaire, agence etc. compris) :

–        Horizon temporel : vous décidez de vous fixer une période d’investissement de 15 ans car vous comptez revendre l’appartement à la majorité de votre enfant pour payer ses études supérieures.

–        Revenus nets : vous estimez que les flux de trésorerie seront composés des loyers (+4800 €/an), de l’impôt sur le revenu, taxe foncière et frais de copropriété (-1800 €/an), soit un flux net de 3000 €/an.

–        Taux d’actualisation : vous l’avez estimé à 0,5% car cela reflète la rentabilité actuelle du livret A sur lequel vous auriez pu choisir de placer votre investissement initial.

–        Revente : vous estimez que le prix au m2 dans la ville où le logement est situé va continuer de croître de 1%/an, le bien pouvant donc raisonnablement être vendu environ 110 000 € dans 10 ans.

VAN = – 100 000 + 3 000 * (1 + 0,005)-1 + 3 000 * (1 + 0,005)-2 + … + 110 000 *(1 + 0,005)-15

VAN = 53 944,2 €

Un premier signe favorable : la VAN est positive ! De plus, son montant ne signifie pas que votre investissement locatif vous a fait gagner 53 944,2 € au bout de 15 ans mais que le bien vous a apporté les 0,5% du taux d’actualisation pris pour référence, plus 53 944,2 €. Voilà de quoi conforter votre choix.

VAN : indicateur à large spectre

Cet indicateur a l’avantage d’être utilisable pour tout type d’investissement et non uniquement sur du placement locatif. On peut donc l’appliquer à une assurance-vie qui serait, par exemple, rémunérée à 1% pendant 3 ans sur laquelle on placerait 10 000 €. Il en ressortirait, à terme, une valeur de 10 303.01 €, correspondant à une VAN de 303.01 € en 3 ans (10 303.01 € – 10 000 €).

L’écueil des estimations trop optimistes

La VAN est donc un indicateur qui permet d’anticiper la création de valeur de votre investissement…Oui, mais sous couvert de bien calibrer ses différents composants !

L’inconvénient d’une telle formule réside en effet dans la détermination de deux facteurs :

1.     La prévision des futurs cashflows : comment avoir la certitude que les indices de référence des loyers vont monter, que le quartier s’embellira, que les travaux effectués permettront d’augmenter le loyer ?

2.     Le choix du taux d’actualisation « i » de la formule de la VAN. Il doit être proche du taux de retour que vous pourrez réaliser sur un investissement de référence ayant un même niveau de risque. Difficile d’en déterminer précisément le montant.

La VAN se révèle donc très utile pour déterminer le gain final d’un bien locatif à l’issue d’une période fixe mais attention à ne pas surestimer la performance de certains facteurs.

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