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Rendement locatif: Comment le calculer ?

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Vous vous êtes souvent demandé si votre investissement immobilier était rentable… mais vous ne savez pas par quel bout prendre le sujet. Nous allons vous faire découvrir dans cet article comment calculer rendement de votre investissement immobilier et vous donner quelques repères afin de vous situer par rapport au marché.

Un indicateur clé pour évaluer une opportunité d’investissement

Le taux de rentabilité de votre logement est une des mesures clés de l’investissement immobilier. Pour savoir si une opportunité d’investissement est rentable, il est capital de mesurer sa rentabilité en fonction du prix d’achat, des loyers perçus et des différentes charges afférentes au bien. D’un logement à un autre, les variations peuvent être très différentes allant parfois du simple aux triples en comparant différentes villes de France et même entre différents quartiers d’une même ville. Nous allons vous montrer comment calculer de taux de rentabilité pour réaliser une bonne opération.

Calcul de la rentabilité : rendement brut, net et net net

La rentabilité d’un investissement en immobilier locatif se situe sur trois niveaux, chacun apportant son lot d’informations et de précisions.

La première façon de regarder le rendement locatif et de calculer la rentabilité brute. La formule est plutôt simple et intuitive :
Rentabilité brute annuelle = loyer annuel perçu / prix d’acquisition du bien

Le prix d’acquisition comprend les frais propre à l’acquisition : agence immobilière, notaire, frais de dossier liés au prêt …

Exemple : d’un appartement un appartement à Rennes :

  • Prix d’achat : 110 000 €
  • Loyer mensuel hors charges : 700 €
  • Notaire : 10 000
  • Agence : 5 000 €
  • Taux d’occupation : 95%

Rentabilité brute annuelle = (700 X 12 mois x 0,95 )/ (110 000 + 10 000 + 5 000) = 6,38%

Cet investissement vous semble intéressant ? Le rendement brut a pour vertu de permettre de rapidement éliminer de votre prospection des biens qui auraient une rentabilité trop faible et qui une fois les charges déduites engendredrait une perte (même si une stratégie patrimoniale de plus-value peut être envisagée dans ce cas). Ceci étant pour obtenir une vue plus précise de votre investissement, il convient de calculer la rentabilité nette.

La rentabilité nette permet d’obtenir un indicateur de qualité beaucoup plus proche de ce que vous allez réellement percevoir en réalité. En revanche, la calculer est beaucoup plus compliqué. Il convient de collecter un certain nombre de données relatives à votre future acquisition. Il n’existe pas de données parfaites, mais il peut être utile de se renseigner auprès du syndicat de copropriété pour obtenir des premiers chiffres et/ou d’appliquer des ratios « classiques ». N’hésitez pas à toujours prendre un peu plus large ou à prévoir, comme nous le faisons chez Happy Property, une ligne de « charges exceptionnelles ».

Pour calculer la rentabilité nette, il faut commencer par faire la liste des charges hors imposition. Voici un exemple de charges (la liste parfaite n’existe pas, elle dépend de votre investissement) :

  • Charges de copropriété non récupérables
  • Charges locatives d’entretien
  • Charges exceptionnelles
  • Taxe foncière
  • Assurance propriétaire non occupant
  • Frais de gestion locative
  • Intérêts d’emprunt
  • Frais d’assurance loyer impayés
  • CFE, CGA, frais de comptabilité (dans le cadre d’un investissement en LMNP)

La formule a appliqué est donc la suivante :
Rentabilité nette annuelle= (loyer annuel perçu * taux d’occupation –  taxe foncière – intérêts d’emprunt – charges de copropriété non récupérables – frais de gestion locative – charges locatives d’entretien – charges exceptionnelles – frais d’assurance propriétaire non occuppant)/ prix d’acquisition du bien

Exemple : reprenons notre appartement de Rennes. Les charges sont les suivantes :

  • Charges de copropriété non récupérables : 800 euros
  • Charges locatives d’entretien : 300 euros
  • Charges exceptionnelles : 200 euros
  • Taxe foncière : 450 euros
  • Assurance propriétaire non occupant : 45 euros
  • Frais de gestion locative : 350 euros
  • Intérêts d’emprunt : 1000 euros

Rentabilité nette annuelle = (700 X 12 mois x 0,95 – 800 – 500- 300 – 450- 45 – 350 – 1000)/ (110 000 + 10 000 + 5 000) = 3,54%

Comme évoqué, la renabilité nette, nous donne un aperçu plus précis de la rentabilité réelle de notre investissement.

Cependant la rentbilité nette ne prend pas en charge l’imposition. Cette dernière donnée a pourtant toute son importance et peu radicalement changer la rentabilité d’un investissement. Elle peut d’ailleurs l’impacter négativement ou positivement (par exemple dans le cadre de dispositifs de défiscalisation ou de déficit foncier).

Pour calculer votre rentabilité nette nette, nous vous conseillons d’utiliser un simulateur et de tester les différentes fiscalités possibles pour votre investissement afin de voir l’impact de ces dernières. Attention néanmoins à ne pas tirer de conclusions trop rapide. Par exemple, un dispositif de defiscalisation de type Pinel peut paraître de prime abord intéressant, mais il faut bien prendre en compte que ce type de dispositifs vient aussi avec son lot de contraites, notamment sur les niveaux de loyers (ce qui est normal puisque c’est la contrepartie de l’avantage fiscal conféré par l’Etat).

La fiscalité est tellement importante que nous simulons, chez Happy Property, pour chacun de nos projets, toutes les possiblités d’imposition les plus classiques (foncier bic, foncier réel, LMNP Micro bic, LMNP réel) en la personnalisant aux profils de nos clients-investisseurs, afin de leur garantir le meilleur choix.

Tendances de marché en France

En France, la rentabilité moyenne brute est de 5,9%. Il existe un écart relativement élevé en fonction des villes, notamment des métropoles comme Paris, et des villes de province. A Paris, la rentabilité locative brute est d’à peine 3,5% car l’immobilier est très demandé et cela crée une hausse des prix importante. A Rennes, Lille et Strasbourg, la rentabilité locative brute est au rendez-vous avec 7% en moyenne. Ces chiffres peuvent même être encore plus important encore et dépasser les 10% au Havre ou à Saint Etienne par exemple.

Dans tous les cas, ces rendements bruts doivent être pris comme une première indication. Il faut absolument calculer et estimer les rentabilités nette et nette nette de vos projets d’investissement. Ces dernières peuvent varier d’une valeur légèrement positive, entre 0 et 1%, (assez fréquent à Paris) à une valeur confortable de 5% pour des investissements générateurs de cash-flows.

Attention cependant, même les rentabilités nette et nette nette ne prennent pas en compte deux facteurs importants : la valeur de revente de votre bien et la valeur temporelle de l’argent. Pour prendre en compte ces deux notions capitales, il faut faire appel à des outils financiers comme le taux de rendement interne (TRI) et la valeur actuelle nette (VAN).

Une autre façon d’appréhender la rentabilité

Evaluer la rentabilité brute dans le cadre d’un investissement locatif, c’est bien. Estimer les rentabilités nette et nette-nette, c’est encore mieux. Cependant, nous pensons qu’il est aussi très important d’appréhender la rentabilité au traver du TRI et de la VAN. Ce sont des indicateurs un peu plus abstraits de prime abord, mais qui permettent « d’approcher » encore un peu plus la réalité de la rentabilité locative de votre investissement, dans la mesure où ils prennent en compte la valeur de revente et la valeur du temps.

La valeur de revente est compliquée à estimer. Ceci étant, pour des investissements de type patrimonial (comme à Paris où Bordeaux), la majeure partie, si ce n’est la totalité de votre rendement sera liée au différentiel entre le prix d’achat et le prix de revente. Il est donc capital d’émettre une hypothèse sur la valeur de revente afin d’estimer l’impact des plus ou moins-values sur votre rendement locatif.Pour l’ensemble de nos projections nous proposons une valeur estimée de revente basée sur les performances passées et sur un ensemble de critères projectifs.

La valeur du temps part elle du principe qu’un euro aujourd »hui n’aura pas la même valeur demain et qu’il faut prendre en compte ce phénomène. Globalement, il convient pour prendre en compte cette valeur du temps, d’actualiser l’ensemble des flux de trésorerie associés à un projet d’investissement, c’est à dire d’évaluer la valeur actuelle d’un flux financier futur. On actualise ces flux à partir d’un taux de référence et qui sert de base de référence. Nous avons décidé par exemple dans nos projections, d’utiliser le taux de rémunération actuelle du livret A et donc d’actualiser l’ensemble des flux futurs afin de voir quel serait le gain (ou la perte) relatif lié à cet investissement, relativement donc à la somme perçue si le montant investi avait été placé sur un livret A.

Pour calculer la VAN et le TRI, il convient donc de commencer par estimer les flux de trésoreries entrants et sortants par année (par exemple), c’est à dire la somme de l’ensemble des encaissement et décaissements futurs. Pour la première année, par exemple, les décaissements seront l’apport personnel consenti ainsi que toutes les charges courantes payées (dont l’annualité de crédit); les encaissement seront eux, les loyers perçus. En dernière année, il faudra bien prendre en compte le montant de la revente en soustrayant l’éventuel capital restant dû de l’emprunt. Ces flux seront ensuite actualisé selon un taux défini ce qui nous donnera la valeur actuelle.

Le TRI lui correspondant au taux pour lequel la VAN est égale à 0. Ce taux permet d’approcher la rentabilité réelle de façon très précise, puisqu’il nous donne en quelque sorte le « taux de placement réel » de notre investissement (=l’apport personnel) en prenant en compte la valeur de revente et la valeur temporelle de l’argent.

En conclusion, il est important de prendre et de calculer chacun des indicateurs de calcul du rendement : les rendements brut, net et net-net ainsi que la VAN et le TRI. Ces indicateurs restent des estimations et par définition dépendent de la fiabilité et de la qualité des données initiales, mais ils restent esssentiels pour piloter et prendre des décisions relatives à votre projet locatif. C’est pour cette raison que nous proposons systématiquement ces 5 indicateurs clés dans nos projets !

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  1. Il manque la rentabilité net-net qui tient compte de l’imposition. Elle montre que ce type d’investissement n’est guère intéressant si l’on est fortement imposé.

    1. Bonjour Rydel, vous avez tout à fait raison. Cependant, les cas de figure sont relativement variables d’une personne et d’un projet à un autre. Par exemple dans le cas d’un projet en LMNP, l’impact de l’imposition sur la rentabilité est quasiment toujours neutre. Dans le cas d’un investissement en Pinel, la rentabilité sera normalement améliorée post imposition. Nous avons fait le choix de ne pas nous étendre sur le sujet. Mais nous allons ajouter la précision, en mentionnant le fait qu’il est nécessaire et même vital de prendre en compte l’impot dans le calcul de la rentabilité.