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Taux de rentabilité immobilier : Comment le calculer ?

Votre investissement immobilier est-il rentable ? Comment la calculer ? Est-ce bien par rapport au marché ?

Un indicateur clé pour évaluer une opportunité d’investissement

Le taux de rentabilité de votre logement est une des mesures clés de l’investissement immobilier. Pour savoir si une opportunité d’investissement est rentable, il est capital de mesurer sa rentabilité en fonction du prix d’achat, des loyers perçus et des différentes charges afférentes ou afférente au bien. D’un logement à un autre, les variations peuvent être très différentes allant parfois du simple aux triples en comparant différentes villes de France. Nous allons vous montrer comment calculer de taux de rentabilité pour réaliser une bonne opération.

Calcul de la rentabilité

Une bonne rentabilité locative dépend de plusieurs critères. Il faut tout d’abord distinguer rentabilité brute et nette.

La rentabilité brute = (loyer annuel perçu / prix d’acquisition du bien) X 100

Le prix d’acquisition comprend les frais propre à l’acquisition : agence immobilière, notaire…

Exemple : Je décide d’acheter un appartement à Rennes. Le logement est en centre-ville , le taux d’occupation est généralement de 100%. Voici mes conditions d’investissement :

  •         Prix d’achat : 110 000 €  
  •         Loyer mensuel hors charges : 700 €  
  •         Notaire : 10 000 €
  •         Agence : 5 000 €

Rentabilité brute = (700 X 12 mois / (110 000 + 10 000 + 5 000)) = 6,72 %

Cet investissement vous semble intéressant ?
Attention, ce taux est fréquemment utilisé par les agences et vendeur afin de vous présenter une rentabilité élevé. Toutefois, il convient de calculer la rentabilité nette afin d’avoir un indicateur de qualité et reflétant la réalité par rapport à votre situation.

Rentabilité nette = (loyer annuel perçu –  taxe foncière – frais de financement – charges non récupérables – frais de gestion / prix d’acquisition du bien) X 100

  •      Les charges non récupérables sont par exemple vos frais de syndic
  •      La taxe foncière est redevable chaque année d’imposition
  •      Les frais de financement sont les intérêts de votre emprunt, l’assurance
  •      Les frais de gestion de votre appartement dépendent de votre choix de gérance de votre appartement et peuvent s’additionner avec les assurances loyers impayés.

Tendances de marché en France

En France, la rentabilité moyenne brute est de 5,9%. Il existe un écart relativement élevé en fonction des villes, notamment des métropoles comme Paris, et des villes de province. A paris, la rentabilité locative est d’à peine 3,5% car l’immobilier est très demandé et cela crée une hausse des prix importante. A Rennes, Lille et Strasbourg, la rentabilité locative brute est au rendez-vous avec 7% en moyenne.

Vous l’avez maintenant compris, la rentabilité est un facteur important pour prendre la bonne décision. Le passage de rentabilité brute au nette dépend de votre situation et doit être calculé systématiquement pour avoir une image fiable de votre investissement.

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Commentaire

  1. Il manque la rentabilité net-net qui tient compte de l’imposition. Elle montre que ce type d’investissement n’est guère intéressant si l’on est fortement imposé.

    1. Bonjour Rydel, vous avez tout à fait raison. Cependant, les cas de figure sont relativement variables d’une personne et d’un projet à un autre. Par exemple dans le cas d’un projet en LMNP, l’impact de l’imposition sur la rentabilité est quasiment toujours neutre. Dans le cas d’un investissement en Pinel, la rentabilité sera normalement améliorée post imposition. Nous avons fait le choix de ne pas nous étendre sur le sujet. Mais nous allons ajouter la précision, en mentionnant le fait qu’il est nécessaire et même vital de prendre en compte l’impot dans le calcul de la rentabilité.