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Taux de rendement interne : pourquoi l’utiliser pour calculer le rendement de votre investissement immobilier ?

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Incontournables indicateurs de rendement

On entend parfois que l’investissement immobilier est une passion qui fonctionne à l’instinct, voire au coup de cœur. Certes…mais cela s’avère souvent insuffisant pour rendre l’activité viable sur le long terme. Pour sécuriser la réussite de votre opération, il faut être capable de répondre à une question en apparence simpliste : combien vous rapportera cette pierre ?

Savoir modéliser et anticiper la profitabilité d’un bien immobilier est à notre sens un bagage technique indispensable car il vous permettra aussi de comparer deux biens entre eux. Et cela passe souvent par la manipulation des fameux indicateurs de rendement locatif, c’est-à-dire des ratios “revenu/investissement” permettant de mieux visualiser l’opportunité que représente (ou non) l’opération envisagée.

Des indicateurs plus pertinents que d’autres

Pourtant, ainsi exposé, le problème semble plus simple qu’il ne l’est : une rapide recherche sur internet permet de constater que ces indicateurs sont légions et tous ne disent pas la même chose ! Les premiers en tête de liste : rendement brut, net, après impôts

La simplicité de leur calcul les rend faciles d’accès : nul besoin d’un logiciel dédié, une simple calculette suffit. On pourrait presque s’en contenter… Mais ces formules présentent des faiblesses qu’il faut garder à l’esprit :

1.     Rendement brut = (loyers bruts annuels hors charge x 100) / Prix d’achat

Vigilance car il ne prend pas en compte les charges locatives, la fiscalité ou même les flux de trésorerie

2.     Rendement net = (loyers réels – charges réelles) x 100) / Prix d’achat frais inclus

Bien qu’il inclue un plus large périmètre de frais, de potentielles vacances locatives etc., le rendement net fait fi de la fiscalité ainsi que des choix de financement

3.     Rendement net après impôts = ((loyers réels – charges réelles – impôts) x 100) / Prix d’achat réel

Identique au calcul précédent, à ceci près qu’il inclut la situation fiscale de l’investisseur. Toutefois, cet indicateur occulte encore l’origine des fonds et les flux financiers futurs.

La pertinence de ces indicateurs, notamment pour comparer deux biens, n’est donc pas toujours avérée. Comme le retour sur investissement ne peut s’apprécier que sur une certaine durée, intégrer l’actualisation des cashflows est indispensable. Aussi Happy Property préfère à ces indicateurs un lointain cousin qui se démarque par un certain degré de sophistication : le taux de rendement interne (TRI).

De quel bois est-il fait ? Pourquoi l’utiliser en priorité ? Pas de panique, on vous décortique tout.

Le TRI en théorie

Résumé en une phrase, le TRI est un taux annuel basé sur l’ensemble des encaissements et décaissements liés à un investissement (locatif dans notre cas) jusqu’à la revente du bien. 

Deux caractéristiques distinguent ainsi le TRI des autres indicateurs : l’intégration de la durée de détention du bien et, information cruciale, sa valorisation en cas de revente. Ce ratio procède donc à la fois d’une logique de flux et d’une vision patrimoniale.

Mathématiquement, le TRI se modélise par la formule suivante :

–        Avec FTp le montant du p-ième flux de trésorerie,

–        N le nombre de FT (hors investissement),

–        I investissement initial (à la date 0),

–        et TRI le taux de rentabilité interne recherché.

Inutile de sortir vos manuels de terminal : Excel dispose déjà d’une formule TRI et de nombreux simulateurs sont disponibles gratuitement sur internet. Cependant, on comprend que le TRI correspond à un taux pour lequel la Valeur Actuelle Nette (VAN), indicateur important que nous décrivons sur cette page, est nulle. Le TRI peut être représenté comme le seuil d’équilibre entre le montant de l’investissement et les flux de trésorerie actualisés.

L’une des forces du TRI est de permettre la comparaison de tout type de projet, qu’ils soient immobiliers ou non

  • Si vous hésitez entre un bien où les taxes foncières sont élevées et un autre où les possibilités d’emprunt sont limitées, la méthode du TRI intégrera ces spécificités et délivrera des valeurs comparables. 
  • Mieux encore, le TRI pourra aussi être utilisé comme de juge de paix pour départager des projets de nature différente, par exemple, un investissement immobilier contre un placement financier de type assurance vie.

Mais mieux vaut encore quelques exemples concrets pour en saisir les tenants et aboutissants.

Le TRI en pratique

Prenons la situation de madame Pichu qui souhaite acheter un bien de 100 000 € (tout frais inclus) qu’elle louerait par la suite 500 €/mois. Deux possibilités s’offrent à elle : un financement par apport personnel ou via un emprunt avec TEG de 2% sur 10 ans (mensualité : 920€/mois).

En utilisant la formule du rendement brut, madame Pichu constate que le rendement est identique qu’importe la méthode de financement (500 x 12 / 100 000 = 6%). Pourtant, il existe une différence fondamentale entre ces deux modalités d’investissement, différence que le TRI fera nettement ressortir :

 Flux de trésorerie en 2020Flux de trésorerie en 2021Flux de trésorerie en …Flux de trésorerie en 2030 (revente potentielle)TRI
Cas 1 : Apport en fonds propres– 100 000 + 6000 (loyers) = – 94 000+ 6000+106 0006,92%
Cas 2 : Emprunt(- 920 + 500) x 12 = – 5 040– 5 040+ 94 96014,53%

Pourquoi une telle différence ? Parce que le TRI intègre la mobilisation de la trésorerie sur 10 ans, bien moindre lorsque l’achat est réalisé sans investir de sa propre épargne :

  • Dans le Cas 1, madame Pichu a payé, en une seule fois, 100 000 € de ses économies personnelles. Autant d’argent qu’elle aurait pu faire fructifier par ailleurs. 
  • Dans le Cas 2, madame Pichu n’a décaissé que 5 040 mensuellement. En 10 ans, son épargne ne s’est amenuisé que de 5 040 x 10 = 50 400 €.

D’ailleurs, nous avons estimé que le bien avait conservé, en 2030, sa valeur historique de 100 000 € mais si vous estimez que le prix au m2 augmente en moyenne, dans le quartier, de 1% par an, vous pouvez également ajouter cette donnée pour affiner votre TRI. Encore un aspect qui n’est pas considéré par les indicateurs de rendement précédents.

Une meilleure compréhension du facteur temps

Voilà un aspect important du TRI : 1 € aujourd’hui n’a pas la même valeur que 1 € dans 10 ans. Si l’on garde l’exemple de madame Pichu, voici les écarts que l’on obtient pour des travaux d’embellissement à hauteur de 10 000 € qu’elle hésite à réaliser en 2020 ou en 2030 :

 Flux de trésorerie en 2020Flux de trésorerie en 2030TRI
Cas 1 : Emprunt et travaux en 2020– 5 040 – 10 000 (travaux)– 5 040 + 100 000 (revente)9,31%
Cas 2 : Emprunt et travaux en 2030– 5 040– 5 040 – 10 000 (travaux) + 100 000 (revente)12,36%

A première lecture, effectuer les travaux en 2030 permet d’obtenir un meilleur TRI car il est toujours préférable de payer 10 000 € dans 10 ans que de les décaisser aujourd’hui, la valeur réelle de l’argent dépensé (à cause de l’inflation notamment) n’étant pas identique. 

Toutefois ce constat est à prendre avec des pincettes car notre simulation occulte un point important : la potentielle augmentation du loyer découlant des travaux d’embellissement. Selon la qualité de la prestation, les revenus locatifs pourraient croître de 5 à 10% pendant 10 années consécutives. Le TRI du Cas 1 en serait plus compétitif, d’où la nécessité d’être attentif dans la prévision des cashflows à venir.

TRI : outil de pilotage

Voilà, brièvement résumés, les multiples avantages que le TRI procure en comparaison d’autres indicateurs plus simplistes. Si vous êtes capable d’anticiper avec précision les divers encaissements (ex : loyers, augmentation des loyers après travaux, plus-value à la revente) et décaissements (ex : travaux, taxe foncière, charges de copropriété non-récupérables) liés à votre projet, votre TRI sera d’autant plus fidèle à la réalité. Et votre prise de décision quant à deux projets – similaires ou très hétérogènes – en sera grandement facilitée. 

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