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Crédit immobilier : comment optimiser et simuler vos mensualités ?

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L’optimisation de son crédit immobilier revêt une importance considérable et peut permettre de générer des milliers d’euros d’économie.

Il y a plusieurs points qui permettent d’influer sur le coût d’un crédit immobilier :

  •         L’assurance-crédit,
  •         Les frais de dossier,
  •         Le taux d’intérêt,
  •         Les autres leviers sur le crédit (modulation des échéances et rachat de crédit),
  •         Le recours à un courtier.

Nous allons dans un premier temps faire le point sur la simulation des mensualités de crédit immobilier

La simulation de vos mensualités de crédit immobilier

Comparer le seul taux d’intérêt d’un emprunt, dit taux de base bancaire, n’est pas suffisant pour pouvoir sélectionner une offre parmi celles proposées par deux ou trois établissements de crédit. Pour avoir une vision globale du coût réel du crédit, il faut en effet prendre en compte le taux annuel effectif global (TAEG).

Ce taux d’intérêt, exprimé en pourcentage, permet d’évaluer le coût réel de l’emprunt immobilier envisagé. Les établissements de crédit ont l’obligation de le faire apparaître.

Le TAEG inclut :

  •          Le taux de base bancaire,
  •          Les frais (frais de dossier, commissions, hypothèques, etc.),
  •           Le coût de l’assurance-crédit quand elle est proposée par la banque.

Lorsque que l’on fait appel à un établissement extérieur à la banque pour l’assurance-crédit, il faut ajouter au TAEG fourni par la banque le coût de ladite assurance sous forme d’un taux annuel pour obtenir le TAEG réel de l’opération.

En effet, en général, le coût de l’assurance est donné sous la forme d’un pourcentage annuel, il suffit alors de l’ajouter au TAEG de la banque (le cas le plus simple).

Le calcul des mensualités de prêts

Le calcul des mensualités de prêts peut s’effectuer une fois le TAEG déterminé comme indiqué ci-dessus.

Pour ce faire, il faut prendre plusieurs hypothèses (qui sont généralement réunies) :

  •         Un TAEG fixe (il ne s’agit pas d’un prêt à taux variable),
  •         Des échéances constantes,
  •         Des échéances payables à terme échu chaque fin de mois.

Dans la mesure où ces hypothèses sont vérifiées, il convient de fixer les conditions du crédit (dictées par la banque) :

  •         Le montant emprunté,
  •         La durée de remboursement,
  •         Le TAEG du crédit immobilier.

Il y a plusieurs façons de réaliser le calcul qui peut se faire avec :

  •         Un simulateur de crédit en ligne,
  •         Une calculette financière,
  •         Une calculette scientifique avec la formule mathématique correspondante.

À titre indicatif, la formule mathématique qui donne le montant des mensualités est la suivante :

m = (E x t/12) / [1 – (1 + t/12)^-n]

Avec :

  •         m, pour le montant de chaque mensualité,
  •         E, pour le montant de l’emprunt,
  •         t, pour le taux d’intérêts (TAEG),
  •         n, pour le nombre d’échéances (durée de remboursement x 12).

Calculer ses mensualités permet de mieux comprendre la nature du crédit envisagé, mais surtout de pouvoir comparer les différentes offres.

Et comme un exemple vaut souvent mieux qu’un long discours :

  •         E = 100.000 euros (somme empruntée),
  •         t = 1,4 % annuel (TAEG) soit 0,014,
  •         n = 15 ans (durée du crédit),

D’où m = (100.000 x 0,014/12) / (1 – (1 + 0,014/12) ^ (- 15 x 12)) = 616,27 euros

Soit un coût total de crédit de :

C = 616,67 x 180 (15 ans) = 110 928,51 euros, d’où un total d’intérêts de : 10 928,51 euros.

L’optimisation de votre crédit immobilier

Comme nous l’avons vu, le poids de l’assurance-crédit et des frais de dossiers pèse de façon importante sur le TAEG d’un crédit immobilier.

De plus, l’effet positif des taux d’intérêts bas sur le nombre de demandes de prêts pousse les banques à augmenter leurs marges, notamment en jouant sur les montants des frais de dossiers et d’assurance.

L’ensemble de ces frais doivent faire l’objet d’une attention toute particulière et même rentrer dans le cadre de la négociation avec la banque.

Voici les points sur lesquels il est possible de jouer pour optimiser son crédit immobilier :

1.      L’assurance-crédit

Pour négocier le montant de l’assurance-crédit, la seule solution possible est de faire appel à une assurance extérieure à l’établissement financier. Cela peut faire économiser plusieurs milliers d’euros sur la totalité du coût du prêt pour les meilleurs dossiers (emprunteurs en bonne santé entre 30 et 45 ans).

Depuis la loi no 2010-737 du 1er juillet 2010 dite loi Lagarde, les emprunteurs peuvent souscrire une assurance-crédit auprès d’un autre établissement à condition que celle-ci présente le même niveau de garantie que celle proposée par la banque.

2.      Les frais de dossier

Tout comme les assurances crédit, les frais de dossiers et de gestion doivent être pris en compte par les acquéreurs, voire rentrer dans le cadre de la négociation avec la banque.

La forte tension concurrentielle du secteur bancaire permet à l’instar de l’assurance-crédit de négocier les frais de dossier et de mettre les banques en concurrence.

3.      Le taux d’intérêt

De même, pour obtenir un taux de base plus bas, il est possible de faire jouer la concurrence entre les établissements de crédit.

Les emprunts immobiliers disposent actuellement de taux d’intérêts bas mais pour autant les meilleurs dossiers peuvent bénéficier de taux encore plus avantageux.

À ce niveau, il faut bien différencier le taux de base bancaire et le TAEG car la banque peut vous dire qu’elle vous propose un meilleur taux (sans préciser qu’il s’agit du TAEG) alors qu’ils ont simplement baissé les frais de dossiers ou d’assurance.

4.      Autres leviers sur le crédit

Un fois le crédit accordé, il existe d’autres possibilités d’optimisation :

  •         La possibilité de modulation des échéances : la plupart du temps, les contrats de prêts prévoit une clause de modularité qui peut être activée sans frais. Vous pouvez le cas échéant baisser vos mensualités ou les augmenter pour accélérer le remboursement de votre crédit,
  •         Le rachat de crédit qui consiste à regrouper tous vos prêts en cours en un seul. Vous pouvez bénéficier des taux plus bas et/ou allonger la durée de remboursement.

5.      Le recours à un courtier

C’est en réalité le moyen de réunir l’ensemble des points évoqués ci-dessus en un seul !

Pour optimiser la présentation de votre dossier de crédit afin, d’une part, d’obtenir les meilleures conditions et d’autre part, éviter les écueils, le recours à un cabinet de courtage en prêts immobiliers apporte un plus indéniable.

Face au durcissement des conditions d’octroi des prêts immobiliers en 2020, le courtier en crédits immobiliers apporte une véritable valeur ajoutée au dossier, notamment dans le choix de l’assurance-crédit qui a un impact substantiel sur le TAEG.

Dans ce cadre, nous vous conseillons de faire appel à un courtier immobilier pour centraliser et optimiser l’ensemble de vos démarches. En tant que professionnel du crédit immobilier, il vous permettra de faire jouer la concurrence entre établissements de crédit et restera votre unique interlocuteur, du moins pendant la négociation. Ce service est d’ailleurs compris dans chacun des projets Happy Property.

Crédits :

Affaires photo créé par ijeab – fr.freepik.com

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