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Qu’est-ce qu’une bonne rentabilité locative ?

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Cette question, beaucoup d’investisseurs en devenir se la posent quand ils commencent à travailler d’un peu plus près leurs projets locatifs. On entend en réponse à cette question, toutes sortes de chiffres… plus ou moins pertinents. Dans cet article nous vous aiderons à y voir un peu plus clair sur la notion de rentabilité locative en la replaçant dans son contexte. Nous verrons aussi les facteurs majeurs qui impactent la rentabilité d’un projet locatif et vous proposerons un tableau récapitulatif avec quelques repères chiffrés de rentabilité locative selon les types de projets.

Calculer la rentabilité locative

La rentabilité locative peut être appréhender de différentes façons. Nous avons déjà consacré un article détaillé à ce sujet que vous pouvez retrouver ici : Comment calculer le taux de rendement locatif ? Dans le cadre de cet article, nous ferons simple et basique et nous nous intéresserons au rendement brut. Pourquoi ? Parce que c’est le seul rendement qui peut être rapidement estimé et qui permet de faire des comparaisons grossières entre plusieurs projets et savoir si son projet en particulier est « dans les clous » voire propose une performance estimée supérieure à la moyenne. Cependant, il ne faudra pas oublier que le rendement brut présente des limites ,et que les rentabilités que nous allons présenter dans notre tableau final seront :

  • en général d’autant plus fortement grêvées par les charges associées que le rendement sera élevé
  • que le temps passé à s’occuper de son projet sera inversement proportionnel au rendement brut
  • et que le risque associé au projet (de vacance locative ou de moins value à la revente) sera lui aussi inversement proportionnel

Bref encore une fois, la rentabilité brute est un bon premier indicateur, mais il est indispensable de bien étudier les autres indicateurs : rendement net, rendement net net, TRI, VAN ou encore le risque associé. Autrement dit, il ne faut pas forcément vouloir rechercher toujours le rendement brut le plus élevé sur un projet, mais bien investir dans un projet étudié soigneusement et en cohérence avec ses propres attentes et objectifs

Les facteurs majeurs qui influencent la rentabilité d’un projet locatif

La surface du bien

Il est une règle en immobilier assez constante dans le temps et l’espace : la rentabilité brute diminue avec la taille du logement loué (sauf le cas particulier des colocations). En effet, bien que les prix au mètre carré aient tendance à diminuer avec la surface, cet effet est très largement compensé par le fait que les prix au mètre carré à la location sont d’autant plus élevés que la surface est réduite. Il existe bien sûr des exceptions, mais elles restent globalement assez rares. Pour illustrer notre propose par un exemple concret sur la ville de Nantes. Voici quelques données obtenues en Mars 2020 :
– Un studio se loue à Nantes autour de 15,5€ par mois et par m². Le prix à l’achat est lui de 4000€ par m²
– Un T3 lui se louera autour de 10,4€ par mois et m². Le prix à l’achat d’un T3 tournera lui autour de 3700 euros par m²

Cela nous donnerait donc une rentabilité brute de 4,6% dans le cas d’un studio et de 3,3% dans le cas d’un T3. Plus la surface est importante, plus la rentabilité est faible.

La taille de la ville d’implantation

C’est un peu l’effet inverse du point précédent. Concrètement, on observe que, plus la ville va être de taille importante, plus les prix au mètre carré vont avoir tendance à flamber et les prix au mètre carré à la location vont suivre la même tendance, mais dans une proportion moins importante. Il y a une forme de résilience des loyers … ils n’augmentent pas proportionnellement de façon aussi importante que les prix au mètre carré à l’achat. Dans les villes de plus petites tailles, l’évolution des prix au mètre carré est en général plus contenue, ce qui implique que le ratio loyer / prix d’achat est en général meilleur dans un ville de petite taille que dans un grande métropole. Et ce phénomène est assez proportionnel à la taille de la ville.

Attention, cette règle vaut quand on regarde la globalité du territoire français, mais devient beaucoup moins pertinente dans le détail, parcequ’il existe beaucoup de contre-exemples sur l’ensemble du territoire.

Le type de location

Comme mentionné dans le point précédent, les choix que vous ferez sur votre projet de location vont avoir un gros impact sur la rentabilité de votre projet. Outre le fait que ces choix auront aussi des impacts opérationnels notoires, il est important de se demander jusqu’à quel niveau d’implication vous êtes prêts à aller pour améliorer votre retour sur investissement. En effet, faire de la location en nu classique vous prendra beaucoup moins de temps que de gérer un projet de location saisonnière sur Airbnb, mais changera aussi drastiquement votre niveau de rendement. La règle est assez simple, plus votre location vous demandera du temps d’implication, plus vous améliorerez votre rentabilité. On peut ainsi estimer que la rentabilité associée aux formes de mises en location ci-après vont croissantes :

  • Location nue classique
  • Location meublée classique
  • Location meublée en colocation
  • Location saisonnière entière (les voyageurs bénéficient de l’intégralité de l’appartement)
  • Location saisonnière partagée (les voyageurs louent une chambre dans un logement de plusieurs chambres)

Le type de bien : ancien ou neuf

Nous avons là aussi déjà aborder ce sujet dans notre article Investissement locatif neuf vs ancien : le match que nous vous invitions à consulter pour plus de détail. Ce qu’il faut retenir, c’est que l’ancien offre un potentiel de rendement locatif plus important que le neuf, malgré un certain nombre d’avantages fiscaux et malgré le coût d’éventuels travaux de rénovation. Cela est principalement lié au fait qu’il existe une surcôte à la construction d’environ 30% sur les prix au mètre carré dans le neuf. Il faut cependant noter, que les projets locatifs dans le neuf, offrent en général un niveau de risque moins élevé que les projets dans l’ancien, compte tenu du fait que justement les biens seront parfaitement neufs et respecteront les dernières normes en terme de construction. L’ ancien peut lui réserver de mauvaises surprises.

La fiscalité

Il n’existe pas de grande règle générale sur la fiscalité. Néanmoins, il existe moultes dispositifs fiscaux, qui auront une importance capitale sur la rentabilité de votre projet. La fiscalité peut pénaliser votre investissement mais peut aussi être neutre (au moins pendant un certain temps) voire même améliorer votre rendement, via par exemple les niches fiscales. Parmi les dispositifs fiscaux les plus intéressants, on peut citer par exemple le statut LMNP, l’investissement via une SCI à l’IS, le déficit foncier ou encore les niches Malraux, Pinel ou Denormandie. Chacun de ces dispositifs ou astuces vient avec un lot de contraintes qu’il faut étudier dans le détail, en fonction de la locatilisation du bien, de votre situation fiscale et patrimoniale ainsi que des coûts et contraintes associés.

Rentabilité locative constatée par type de projets

Maintenant que nous avons fait le tour des éléments qui auront de l’influence sur la rentabilité de votre investissement, il nous semble essentiel de vous donner des ordres de grandeur estimatifs pour un certain nombre d’investissements type :

Type de bienTaille de bienTaille de ville d’implantationFiscalitéType de locationRentabilité estimée
NeufToutes taillesGrande Pinel en metropoleClassiqueEntre 1 et 2%
NeufToutes taillesMoyenne Pinel en métropoleClassiqueEntre 2 et 3%
NeufToutes taillesPetitPinel en métropoleClassiqueEntre 3% et 4%
NeufToutes taillesMoyenne Pinel OutremerClassiqueEntre 4% et 5%
NeufToutes taillesPetitPinel OutremerClassiqueEntre 5% et 6%
Ancien<30m²GrandeLMNPMeublée ou SaisonnièreEntre 4% et 6%
Ancien<30m²MoyenneLMNPSaisonnière Entre 5% et 7%
Ancien<30m²PetiteLMNPMeubléeEntre 5% et 7%
Ancien>30m²GrandeLMNPColocationEntre 4% et 7%
Ancien >30m²Moyenne LMNP ColocationEntre 7% et 9% 
Ancien >30m²PetiteLMNPMeubléeEntre 5% et 7%
Ancien Immeuble GrandeLMNP Colocation + Saisonnière  Entre 9% et 12% 
AncienImmeublePetiteLMNP MeubléeEntre 10% et 15%  
AncienImmeuble MoyenneLMNPColocation + SaisonnièreEntre 12% et 18% 

Enfin, on ne le répétera jamais assez, il ne faut pas regarder uniquement le potentiel de rendement brut d’un projet locatif, mais bien le projet dans sa globalité et notamment le TRI et le niveau risque associés.

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