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Que faire avec 50 000 euros?

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50 000 euros, c’est à la fois une belle somme mais c’est aussi une somme qui peut être un peu juste pour certains types d’investissements. Alors, que faire quand on souhaite investir 50 000 euros ?

Nous étudierons dans cet article essentiellement l’investissement immobilier au sens large puisque c’est à la fois notre spécialité (si vous souhaitez en savoir un peu plus d’ailleurs, c’est ici) et que nous considérons que :

  •         placer une telle somme sur un livret (A, Développement durable) ou encore sur un compte sur livret relève plus de l’épargne que de l’investissement (avec des taux de rendement inférieurs ou au mieux égaux à l’inflation),
  •         investir en actions ou en obligations est dans le contexte actuel relativement risqué. Il existe évidemment de très belles opportunités, mais mieux vaut avoir déjà un bon niveau d’expertise dans le domaine boursier ou alors passer par un professionnel (qui risque néanmoins, pour se rémunérer, d’absorber une belle part du retour sur investissement).

Il existe aussi bien sûr d’autres leviers d’investissements comme le PERP par exemple, qui correspondent à des investissements accessibles à des profils particuliers. Dans les principaux « leviers généralistes », il reste donc, après notre premier tri, l’immobilier au sens large. Quelles sont donc les possibilités d’investissement dans l’immobilier avec une somme de 50 000 euros ?

L’effet de levier sur la rentabilité d’un investissement immobilier

En matière d’immobilier, les investisseurs considèrent la rentabilité financière de leur investissement immobilier. En substance, la rentabilité financière traduit la rentabilité des capitaux propres investis par rapport aux revenus annuels tirés de cet investissement.

La rentabilité financière augmente avec le pourcentage de financement du prix du bien immobilier considéré.

Si la somme de 50 000 euros sert d’apport (20 %) pour emprunter une somme de 200 000 euros (avec environ 2 000 euros intérêts à payer la première année) afin d’acquérir un bien dont la valeur est de

250 000 euros et qui génère un rendement net (charges déduites) de 4 % annuel, soit 10 000 euros, alors la rentabilité financière sera de :

(10 000 – 2 000) / 50 000 = 16 %, soit un effet de levier la première année de 16 % / 4 % = 4

On voit donc qu’en utilisant son capital pour acquérir un bien d’une valeur 5 fois supérieure (250 000 euros), la rentabilité des capitaux propres investis passe de 4 % (sans emprunt) à 16 % (avec emprunt).

C’est cet effet de levier qui va permettre de générer des revenus importants avec une somme moindre au départ. Il apparait qu’il n’y aucun intérêt à financer cash une opération immobilière tant que le taux d’intérêt est inférieur au taux de rentabilité brut du projet, c’est une erreur de gestion.

Quelle stratégie d’investissement mettre en place ?

Il est possible d’envisager plusieurs stratégies d’investissements immobiliers avec chacune des avantages et des inconvénients :

  •         location nue ou meublée,
  •         location simple ou colocation,
  •         courte durée ou longue durée.

Nous allons détailler les avantages et les inconvénients de ces différentes possibilités.

1.      La location nue

La location nue offre en général une rentabilité brute comprise entre 4,7 à 6,6 % et s’adresse à tous types de profil et de superficies (9 m2 minimum). Le bail consenti au locataire a une durée de 3 ans. Ainsi, la recherche de locataires est moins fréquente que pour les locations meublées.

Le préavis à la fin du bail donné par le bailleur est de 6 mois tandis que celui du locataire est de 3 mois (un mois dans certains cas) et ce, à n’importe quel moment du bail.

De plus, le propriétaire ne peut signifier un préavis au locataire à la fin du bail que pour certaines raisons :

  •         Habiter lui-même le logement,
  •         Héberger un proche
  •         Vendre le logement.

En cas de vente du logement, le locataire est prioritaire et a deux mois pour prendre position.

Il faut noter que le loyer peut être plafonné dans certaines parties du territoire. De plus, il est important de prévoir un indice de révision du loyer qui permettra d’augmenter celui-ci chaque année sinon le loyer restera le même toute la durée du bail. Les loyers perçus sont imposés dans le cadre des revenus fonciers. Les risques d’impayés peuvent être couverts par une garantie de loyers impayés et de détériorations immobilières.

2.      La location meublée

La location meublée offre généralement une rentabilité brute plus importante que la location nue. En effet, celle-ci est en moyenne de 6 à 8% brut par an, et même jusqu’à de 8 à 12% pour la location saisonnière. Ce type de location s’adresse plutôt à des étudiants ou des salariés en mutation professionnelle.

La durée du bail est d’un an, voire de 9 mois pour les étudiants, soit la durée d’une année scolaire.

Si vous souhaitez effectuer vous-même la gestion locative du bien, vous risquez d’être sollicité régulièrement par votre locataire pour l’entretien et le remplacement des équipements et des meubles.

Si votre bien n’est pas dans une résidence avec services, vous êtes dans l’obligation de meubler l’appartement selon les directives de la loi Alur. La liste des meubles et des équipements est fixée par cette loi afin que le locataire puisse y vivre de façon décente (notion de logement décent) en y apportant uniquement ses effets personnels.

Le préavis à la fin du bail donné par le bailleur est de 3 mois tandis que celui du locataire est de 1 mois. Le contrat de bail est plus simple en location meublée et le loyer peut être fixé librement. Les loyers perçus entrent dans le cadre des revenus industriels et commerciaux (micro-Bic ou régime réel).

3.      La colocation

Ce mode de location n’est plus réservé aux simples étudiants et concerne de nos jours également les jeunes actifs, les personnes divorcées, les familles monoparentales, les retraités, etc.

En 2014, la loi Alur a précisé le cadre juridique de la colocation, faisant ainsi reposer celle-ci sur des bases solides.

La location d’un logement à plusieurs locataires présente des avantages indéniables pour un propriétaire.

Ainsi, il est possible de louer plus facilement un grand logement compte tenu du loyer élevé. Dans ce cas, il deviendra plus accessible et sera loué plus facilement.

Cela permet également de limiter les risques de vacance locative car lorsqu’un colocataire souhaite déménager, les autres souhaitent généralement rester en place et le bail continue.

Souvent, au moment de remplacer un locataire, les colocataires effectuent eux-mêmes les recherches afin de ne pas supporter trop longtemps sa part de loyer. Le propriétaire gagne ainsi du temps mais conserve néanmoins le dernier mot quant à l’acceptation des candidats.

Les risques de loyers impayés sont limités car généralement les colocataires sont liés par un bail unique intégrant une clause de solidarité et chacun d’eux est redevable de la totalité du loyer. De plus, il peut y avoir autant de cautions solidaires qu’il y a de colocataires.

De manière générale, cela permet de bénéficier de revenus locatifs plus importants. En effet, il est possible de fixer un loyer plus élevé que dans le cas où le logement est occupé par un seul locataire. Il faut noter que dans les zones tendues selon la loi Alur, le loyer en colocation est limité au montant qu’aurait payé un locataire unique.

4.      Les baux de courte et de longue durée

Les baux de courte durée ne concernent que les locations meublées saisonnières ou non. Comme nous l’avons indiqué plus haut, il y a trois avantages principaux à la location meublée de courte durée :

  •         la rentabilité brute est généralement supérieure et de l’ordre de de 6 à 8% brut par an voire de 8 à 12% pour la location saisonnière,
  •         les contraintes juridiques liées au type de bail sont moindres : loyer libre, durée variables, préavis plus souple, etc.

Les risques de loyers impayés sont quasi inexistants.

L’inconvénient majeur de ce type de bail reste la disponibilité nécessaire pour gérer ce type de bien dans le cas où le propriétaire souhaite effectuer la gestion locative lui-même et bien évidemment la vacance locative qui sera plus importante (on parle dans ce cas souvent de taux d’occupation comme dans l’industrie hôtelière).

Pour conclure cette partie, le type de contrat de location que l’on pourra mettre en place va dépendre de plusieurs paramètres.

Il faut noter que certains contrats ne sont pas adaptés à tous les quartiers, voire à toutes les villes ni à tous les types de logements. En effet, la colocation va plutôt s’adresser aux appartements de grandes tailles et aux villes importantes ou à forte densité étudiante tandis que les contrats saisonniers pourront être mis en place plutôt dans les régions touristiques.

Concernant la rentabilité, celle-ci est supérieure dans le cas des contrats de location de courte durée et augmente avec la diminution de la durée. En revanche, elle est également facteur du temps à y consacrer. Plus le bail est de courte durée, plus la gestion locative demandera un investissement personnel en temps important.

La corrélation entre le risque et le rendement

Il existe deux risques principaux en immobilier locatif : le risque locatif (vacances locatifs et défaut de paiement) et le risque de dépréciation (moins-value) de la valeur du bien en cas de revente.

En substance, il y a une corrélation inversement proportionnelle entre le rendement et le risque. En règle générale, plus vous investirez dans des biens à haut rendement, plus vous aurez de chance d’augmenter le risque locatif ou de dépréciation du bien (ou si vous faîtes des travaux, le risque « projet ») et inversement proportionnel.

À cet égard, Happy Property établit pour chacun de ses biens proposés à la vente en fonction des critères de risque et de rentabilité.

Ainsi, les investissements en sont classés en trois catégories :

  •         patrimonial, offrant un rendement et un risque plus limités,
  •         dynamique, proposant un rendement et un risque plus importants,
  •         intermédiaire avec un rendement assez élevé et un risque toutefois limité.

Comme nous le rappelons souvent, il n’y a pas un investissement qui soit meilleur que l’autre. Cela dépend en réalité du profil et des objectifs de l’investisseur. Beaucoup auront tendance à mixer leur portefeuille afin d’obtenir une rentabilité moyenne plus élevée en acceptant une part de risque. Cette part de risque acceptable est somme toute personnelle à chaque investisseur.

Chez Happy Property, nous mettons proposons des estimations de prix à la revente et de vacances locatives pour chacun de nos projets (en se basant sur les historiques de biens similaires et sur des données sociaux-économiques projectives) afin de proposer pour chacun de nos projets un TRI estimé, qui est une sorte de juge de paix prenant en compte l’ensemble des facteurs. Si vous souhaitez en savoir plus, vous pouvez consulter notre article : Rendement locatif: Comment le calculer ?

Enfin, pour conclure, s’il n’y a pas de bons investissements, il y a en a qui en sont de très mauvais… La sélection rigoureuse des biens et la définition précise de vos objectifs permettront la plupart du temps d’éviter bien des désagréments.

L’optimisation d’un investissement immobilier

Comme nous l’avons vu précédemment, l’optimisation d’un investissement immobilier comporte plusieurs aspects parfois variables selon le type d’investisseurs :

  •      sélection minutieuse du bien et du quartier, voire de la ville,
  •       sélection du type de contrat de location (nue, meublée, saisonnière),
  •       financement,
  •      gestion locative ou non, selon le temps que vous êtes prêts à y consacrer
  •       revente et plus-value,
  • ·     appétence au risque.

Toutefois, il y a un dernier aspect qui intervient : il s’agit de l’aspect fiscal.

Nous ne rentrerons pas ici dans le détail car ce n’est pas l’objet de cet article, mais il existe des dispositifs fiscaux avantageux (Pinel, etc.) et plusieurs façons de déclarer ses revenus fonciers :

  •         Revenus foncier réels ou microfoncier (location nue),
  •         Bic ou micro Bic pour le LMNP
  •         Bic pour le LMP (location meublée),
  •         SCI à l’IR ou à l’IS.

L’aspect fiscal et son optimisation dans le cadre d’un investissement est capital pour le rendement global de votre projet. Pour chacun de nos projets, et selon le profil de nos clients, nous simulons les différentes fiscalités possibles afin d’optimiser aussi ce levier.

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