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Peut-on investir en LMNP via une société civile immobilière ?

La Location Meublée Non Professionnelle ou LMNP est un type d’investissement immobilier qui présente certains avantages fiscaux. De même, la SCI, ou Société Civile Immobilière paraît séduisante sur plusieurs points. Les deux sont-elles compatibles ? Pour répondre à cette question, voyons en détails ce que sont la LMNP et la SCI.

La LMNP, de quoi s’agit-il ?

Les conditions d’une LMNP

La location meublée, selon les textes en vigueur, doit comprendre les différents éléments assurant les fonctions vitales du locataire, à savoir le sommeil (présence de lit, etc.), l’alimentation (existence d’une cuisine, etc.) et la toilette.

Elle est dite non professionnelle à la fois si les loyers et les charges locatives, c’est-à-dire les recettes, n’excèdent pas 23.000 euros par an et que le loueur dispose dans son foyer fiscal d’un revenu plus important. Par ailleurs, n’étant pas un professionnel, ce dernier n’est donc pas inscrit au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés).

Les biens pouvant être loués en LMNP

Il s’agit des logements meublés destinés à l’habitation (appartement, maison…), des établissements de tourisme et hôteliers (y compris les chambres d’hôtes et les gites ruraux), ainsi que les maisons de retraite et les résidences de services (résidences étudiantes, etc.).

La LMNP, quels intérêts ?

Les avantages d’opter pour la LMNP sont multiples. Déjà, d’une manière générale, l’investissement immobilier est favorisé par les taux de crédit actuels, toujours aussi bas.

D’un point de vue plus spécifique, le régime s’appliquant à ce type de location est la fiscalité BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et non celle des revenus fonciers. Aussi, s’il s’agit de résidences de services, le louer pourra récupérer la TVA au moment de la livraison. Dans tous les cas, l’imposition est faible grâce à l’amortissement de l’immobilier et du mobilier, voire très faible en cas de régime BIC-réel. D’ailleurs, le-dit amortissement n’est pas concerné par le plafond des niches fiscales. D’autre part, lors de l’achat du bien et contrairement à la location nue (sous régime du revenu foncier), les frais d’acquisition (frais de garantie, frais d’acte notarié, etc.) peuvent être déduits.

De plus, la LMNP permet d’amortir fiscalement vos travaux, sur une durée différente. Evidemment, cet amortissement a ses limites et ne peut être fait que sur 10 ans maximum et vous ne pourrez plus rien déduire par la suite. 

La Société Civile Immobilière

Comme son nom l’indique, les activités d’une Société Civile Immobilière sont essentiellement liées à l’immobilier : achat, location de bien immobilier, etc. En tant que société (personne morale), elle offre l’avantage de pouvoir séparer un patrimoine. On évite par ailleurs, lors du décès du principal propriétaire du bien, les difficultés d’indivision de ce dernier. Se séparer ou céder une SCI est bien plus simple, car ce régime relève de l’activité commerciale. En effet, il est plus facile de passer par ce statut juridique que par une succession. En fait, les détenteurs de la SCI possèdent des parts sociales, ce qui les rend plus faciles à céder. Ainsi, vous pouvez en sortir plus rapidement en passant par l’une des deux procédures juridiques : soit l’acte sous seing privé ou bien par un acte authentique

Il faut toutefois savoir que contrairement à une société commerciale, une SCI ne peut procéder à l’achat revente d’immeuble.

La constitution d’une SCI

Pour constituer une SCI, il faut au minimum deux (02) associés. Il vous suffit alors de trouver un partenaire et ce, qu’il s’agisse d’un particulier ou d’une société, d’une personne majeure ou mineure, d’un ressortissant français ou étranger. Dans ce dernier cas, toutefois, s’il s’agit d’un ressortissant tiers de l’Union européenne, il ne peut être associé que si son pays d’origine l’autorise.

Les avantages d’une SCI

Si la législation en vigueur exige au moins deux associés pour la constitution d’une SCI, elle n’impose pas de nombre maximal. Ainsi, plus il y aura d’associés, plus on pourra réunir de capitaux pour augmenter la capacité financière de la société, tout en facilitant l’obtention de prêts si besoin.

Par ailleurs, comme évoqué ci-dessus, il y a ici une séparation de patrimoine. Chaque associé bénéficie alors d’une meilleure protection en cas de difficulté. En effet, le créancier de la société doit tout d’abord engager une action contre cette dernière et c’est seulement lorsque ladite action est infructueuse qu’il pourra se tourner vers les associés. De plus, même si les parts d’un associé sont saisies par un créancier, leur vente reste particulièrement difficile.

Pour le cas d’un chef d’entreprise, la constitution d’une SCI lui permet d’éviter d’inscrire à l’actif du bilan de son entreprise les biens immobiliers indispensables aux activités de cette dernière. En effet, il peut devenir propriétaire direct desdits biens, avec les avantages que cela engendre (facilitation de la transmission du patrimoine, possession d’un « bouclier » contre les créanciers quant au patrimoine de l’entreprise, etc.).

Compatibilité entre la LMNP et la SCI

Société Civile Immobilière et Impôt sur les revenus

De par les avantages respectifs de la LMNP et de la SCI, un bon nombre d’entre nous se demandent si les deux sont compatibles. Selon les textes en vigueur, il n’est pas interdit d’investir dans une LMNP à travers une SCI.

Toutefois, pour que cela reste intéressant, en tout cas d’un point de vue fiscal, il faudrait que la société demeure redevable de l’impôt sur le revenu (IR) et non de l’impôt sur les sociétés (IS). En effet, dans ce dernier cas, la société ne pourra pas bénéficier de l’exonération sur les plus-values au cas où elle garde le bien plus de 15 ans avant de la mettre en vente. Les amortissements dans le prix d’acquisition seront alors réintégrés, ce qui engendrera une imposition beaucoup plus importante en comparaison au régime de plus-values de l’IR.

En tout cas, on s’accorde à dire que l’IS est surtout favorable pour les sociétés réalisant de bons résultats. Par ailleurs, lorsqu’il s’agit d’une SCI soumise à l’IR, les intérêts d’un éventuel emprunt effectué par un associé rentrent dans les charges déductibles.

Afin de faire votre déclaration pour votre SCI soumise à l’IR, il faut remplir le formulaire 2072-S-SD.

Comment rester dans l’IR ?

Il faut savoir qu’une SCI œuvrant dans la LMNP est soumise systématiquement à l’IS. Elle peut toutefois bénéficier du régime de l’IR en remplissant l’une des deux conditions ci-après.

Premièrement, il faut que les recettes hors taxes de la LMNP ne dépassent pas 10 % des recettes totales hors taxes de la SCI puisqu’au-delà de cette limite, l’activité est considérée par le fisc comme étant une activité commerciale.

Deuxièmement, la société peut éviter l’IS s’il s’agit d’une LMNP occasionnelle. En d’autres termes, il faudrait que la location soit de courte durée, tout en ne se renouvelant pas chaque année. En effet, l’IS s’applique automatiquement dès lors que la LMNP saisonnière par une SCI se poursuit sur trois années consécutives. Il ne sera alors plus possible de revenir à l’IR.


Donc, nous vous avons montré qu’il était possible d’investir en LMNP avec une SCI sous certaines conditions. Aussi, si vous souhaitez en savoir plus sur la SCI, nous y avons consacré un article. N’hésitez pas à le consulter ici ! 

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