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Loi Pinel et SCI : Tout ce qu’il faut savoir

Une société civile immobilière (SCI) est une personne morale disposant d’une existence juridique propre. Ce type de structure permet à plusieurs personnes, deux au minimum, de la même famille ou non, d’être propriétaires d’un bien immobilier et d’en assurer ensemble la gestion. Comment utiliser le dispositif de la loi Pinel pour défiscaliser à travers la location meublée d’une SCI ?

Avantages inchangés par rapport aux particuliers

Investir en Pinel dans une SCI permet de disposer des mêmes réductions fiscales qu’un investisseur particulier acquérant un bien neuf ou en état de futur d’achèvement destiné à la location.

Le taux de réduction d’imposition est défini en fonction de la durée d’engagement de mise en location du logement acquis. Les taux pour les villes situées en France métropolitaine sont :

  • Une réduction de 12 % pour une durée de location de 6 ans
  • Une réduction de 18 % pour une durée de location de 9 ans
  • Une réduction de 21 % pour une durée de location de 12 ans

En revanche, les DOM TOM et l’Outre-mer présentent les taux de réduction fiscale suivants :

  • Une réduction de 23 % pour une mise en location d’une durée de 6 ans
  • Une réduction de 29 % pour une mise en location d’une durée de 9 ans
  • Une réduction de 32 % pour une mise en location d’une durée de 12 ans

Investissements en Pinel via une SCI

Comme toute société, la SCI requiert d’établir des statuts qui détermineront les apports de chaque associé. Les propriétaires agissent alors comme actionnaires dans le but de partager les bénéfices et les pertes qui pourraient en résulter, à hauteur de leurs apports respectifs.

L’achat du bien se fait ainsi à travers la SCI qui en devient propriétaire. La réduction fiscale fixée par la durée d’engagement est alors divisée selon les parts de chacun des membres de la SCI.

Exemple :

Thomas et Marie investissent via leur SCI location meublée dans un logement de 100 000 € éligible au dispositif avec un engagement de 9 ans. Thomas possède 40 % de la SCI et Marie en possède 60 %.

La réduction d’impôt pour les membres de la SCI sera de 18 000 € (18 % de 100 000 €) sur 9 ans, soit 3000 € par an. La réduction d’impôts pour Thomas sera donc de 1 200 € par an pendant 9 ans, tandis que Marie bénéficiera d’une réduction de 1 800 € par an pendant 9 ans.

Conditions d’éligibilité d’une SCI au dispositif Pinel

La société civile immobilière ne doit pas être soumise à l’impôt sur les sociétés (choix au moment de la constitution de la SCI), mais à l’impôt sur le revenu.

Elle doit respecter les conditions applicables aux particuliers pour la défiscalisation (la location à nu, le respect des réglementations énergétiques, l’emplacement du logement dans une zone Pinel éligible, plafonds de loyers et de ressources des locataires, etc.).


Ainsi, nous avons énuméré les avantages à investir en Pinel et nous avons montré quel statut privilégier pour vos futurs investissements afin que les conditions d’éligibilité soient remplies. 

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