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Louer un bien sans bail : ce qu’il faut savoir

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Il est courant d’entendre parler à l’étranger mais aussi en France de locataires sans bail. Cependant, on ne sait pas vraiment ce que cela implique pour les locataires et les propriétaires. On vous détaille ici les risques de la location sans bail et autant vous le dire tout de suite, louer sans bail est une mauvaise idée pour tout le monde !

La location sans bail : définition

La première chose à savoir est qu’en vertu de la loi du 6 Juillet 1989, la location sans bail est tout simplement interdite et la loi impose que ce bail soit écrit. En pratique, la jurisprudence reconnait une forme de « bail verbal » si dans le cadre d’une procédure juridique, le propriétaite-bailleur ou le locataire arrivent à prouver qu’il existe un accord tacite entre les parties (par exemple, si le locataire arrive à prouver qu’il verse régulièrement de l’argent au propriétaire). Dans le cas où l’une des deux parties arriveraient à démontrer cet accord tacite, le locataire et le propriétaire bénéficieraient de l’encadrement de la loi de 1989.

Cependant, réussir à prouver un tel accord n’est pas toujours simple et les deux parties n’ayant pas de contrat de bail, un certain nombre de risques se présentent pour les deux parties, même en étant couvert par la loi de 1989. C’est pour cela que l’on ne peut que vous conseiller de louer dans le cadre d’un bail écrit et signé en bonne et due forme, afin d’éviter que les droits du locataire et du propriétaire soient fragilisés.

Les risques pour le propriétaire

Louer sans bail pour un propriétaire présente différents inconvénients:

  • Il est dans l’impossibilité de réviser le loyer, par absence de clause de révision
  • Il ne peut demander la résiliation du bail, car les clauses du bail ne sont écrites nulle part, de même que la date de début de location
  • Il ne peut exiger de dépôt de garantie
  • Il ne peut exiger le paiement de loyers impayés puisque rien ne peut le justifier (sauf si le juge estime qu’il existe un « bail verbal », mais quand bien même compte tenu de l’illégalité de la situation, le juge risque de ne pas être particulièrement conciliant avec le propriétaire)
  • En cas de dégradation ou d’accident, le propriétaire peut se retrouver en difficulté
  • De manière générale, toutes les dispositions protectrices et favorables au propriétaire seront inapplicables

Les risques pour le locataire

Les risques du locataire sont aussi existants :

  • Le propriétaire peut contester son droit d’occupation et il faudra alors que le locataire apporte lui-même les preuves écrites (paiements des loyers) afin de prouver que sa présence dans le logement est justifée. Attention cela n’est pas automatique !
  • L’état des lieux est aussi un autre élément à considérer, car la loi estime que le logement est dans un bon état avant l’arrivée du locataire. En cas de dégradation au moment de l’état des lieux de sortie, le propriétaire pourra en théorie le reprocher et pénaliser le locataire.

Il n’est pas trop tard pour bien faire

Quoiqu’il en soit, vous l’aurez compris et même si cela part parfois d’un bon sentiment (location d’un logement à un ami ou à un proche), louer un logement sans bail, amène à une situation floue et risquée à la fois pour le propriétaire et le locataire. Nous suggérons donc très fortement de :
– formaliser une location avec un bail écrit dans le cadre d’une nouvelle location
– corriger le tir en réalisant un bail écrit dans le cadre d’une location déjà en cours si cela n’a pas été réalisé

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