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Investir dans l’immobilier locatif à Toulouse : nos conseils et avis

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Les briques de terre cuite, élément architectural indissociable de l’atmosphère toulousaine, n’ont jamais eu autant la cote. Surfant sur un dynamisme économique combiné à une forte attractivité démographique, Toulouse ne déçoit pas l’appétit des investisseurs qui élèvent régulièrement la ville au premier rang du top10 des placements immobiliers français (Baromètre LPI-seloger 2019 ou encore Le Figaro Immobilier).

Difficile d’ailleurs de contester ce palmarès. Entre un risque locatif des plus faibles en France, une avantageuse proximité avec la mer, la montagne et la frontière espagnole, Toulouse combine tous les critères pour qui souhaite se lancer dans l’investissement locatif sans prise de risque démesurée.

Évidemment les prix grimpent en conséquence depuis ces dernières années, mais ils restent accessibles, tout comme les loyers. Preuve en est du renoncement au plafonnement des loyers, annoncé récemment par le maire de Toulouse.

Face à de tels atouts, Happy Property ne peut s’empêcher de donner un coup de projecteur sur les tenants et aboutissants d’un tel succès : croissance démographique, attraction économique, rayonnement de l’enseignement supérieur, contexte immobilier et cartographie des quartiers en vogue…. Tout sera, dans cet article, passé au peigne fin. Objectif : dissiper un maximum de vos doutes liés à un projet d’investissement locatif sur Toulouse. En avant !

Une population qui voit la ville en rose

4ème ville de France avec plus de 480 000 habitants, Toulouse accueille chaque année environ 5 000 nouvelles âmes. Mais ces chiffres sont un arbre qui cache la forêt : si l’on considère plus globalement l’agglomération toulousaine (environ 1 000 000 d’habitants), cela représente le 2ème marché immobilier français, tout juste derrière Paris !

La fougue de la jeunesse y est très forte, en témoigne une population où 42,5% des gens ont moins de 29 ans. Les chiffres donnent le tournis avec plus de 100 000 étudiants cherchant à se loger chaque année, une cible au profil réputé relativement « sûr » du fait de la caution parentale qui accompagne toujours le dossier. Les studios ou petits T2 représentent donc des axes à prioriser si vous souhaitez répondre aux attentes de ce type de population.

Si vous avez des doutes quant à la pérennité d’une location à un étudiant, sachez tout de même que les trois quarts d’entre eux (selon l’Insee), resteront sur Toulouse une fois leurs études terminées. Une preuve de l’attractivité économique de la ville mais surtout un gage de fidélité dans la location.

Par ailleurs, les jeunes couples avec enfants sont aussi largement représentés et permettent de moduler vos critères d’investissement en envisageant des surfaces plus grandes. Il est ici souvent question de « néo toulousains », des professions intermédiaires ou cadres provenant d’autres métropoles (souvent Paris) et qui souhaitent profiter, avec leurs enfants, du cadre de vie du sud-ouest.

Les cibles ici seront plutôt des T2 ou T3 proches du centre-ville, voire une petite maison mitoyenne en périphérie pour un ticket d’entrée plus raisonnable. Dans tous les cas, ces nouvelles familles s’installent souvent pour une durée moyenne à longue, ce qui garantit une certaine sérénité eu égard au taux d’occupation de votre bien.

Parcours économique sans faute

Capitale administrative de la nouvelle région Languedoc-Roussillon-Midi-Pyrénées, Toulouse est rapidement devenue une terre d’accueil à la fois pour les groupes industriels de premier ordre, mais aussi pour leurs futurs cadres encore étudiants en grandes écoles (notamment la Toulouse Business School, classée 12ème par le Figaro Étudiant).

La crédibilité de la ville est assurée par des grands noms du monde de l’entreprise, pour ne citer qu’Airbus (et ses nombreux sous-traitants), acteur incontournable de l’aviation qui emploie, dans le bassin, plus de 25 000 personnes.

La liste d’ailleurs ne s’arrête pas là : des secteurs de technologies de pointe dans la santé, l’aérospatial ou l’informatique y sont aussi solidement implantés. L’économie numérique y a notamment fait un bond qui s’est traduit par plus de 50 000 personnes embauchées dans l’ensemble de l’agglomération, essentiellement des cadres et des ingénieurs. Pas étonnant de lire que Toulouse est la 1ère métropole en nombre de créations de start-up après Paris.

Pour 2019, les prévisions du Pôle Emploi Occitanie annonçaient près de 42 000 embauches sur le bassin toulousain. Un chiffre important qui couvre autant les domaines précédemment évoqués que d’autres comme l’aide à domicile, le bâtiment, l’hôtellerie-restauration, la coiffure ou la logistique. Évidemment, les annonces du Gouvernement sur les perspectives économiques de la France post COVID19 se manifesteront certainement par une baisse d’activité pour le bassin toulousain… Mais comme partout en France ! A la différence que Toulouse sera mieux armée.

Dolce Vita toulousaine

Il suffit d’une balade sur les rives de la Garonne pour comprendre pourquoi les gens venus s’établir à Toulouse restent à Toulouse. Entre le Canal du Midi, classé au Patrimoine Mondial de l’Humanité, la place du Capitole et la Basilique Saint-Sernin (pour n’en citer que trois), le charme de Toulouse agit comme un aimant qui sécurise la location.

Difficile, en effet, de s’imaginer quitter le bassin toulousain alors que l’on vit à moins de 2 heures des rives de la Méditerranée et à 1h30 des premières pistes de ski. Cerise sur le gâteau, le climat toulousain n’a guère à envier à ses homologues du sud-est : avec 2120 heures de soleil par an, c’est la 8ème ville la plus ensoleillée de France.

Si vos locataires n’ont pas l’esprit aventurier, Toulouse est aussi un terrain de verdure qui se suffit à lui-même : la ville n’a fait aucune concession en ce qui concerne les espaces verts. Ceux-ci ne représentent pas moins de 1000 hectares de végétation accessibles au public. Les plus connus : Prairie des Filtres, Jardin Japonais, Jardin des Plantes, Jardin Royal… autant d’atouts qui justifient amplement la distinction « Trois fleurs » dont la ville a été récompensée.

Un marché immobilier qui galope

Le dynamisme des ventes immobilières reste haussier et ce de façon continue depuis les dernières années. La tendance ne semble pas encore avoir atteint son plein potentiel, en attestent les chiffres de +47,5% d’augmentation des prix en 10 ans et +6,1% en 2019 selon le site meilleursagents.com.

2020 et les années qui suivront seront certainement du même cru, très probablement soutenues par la future Ligne à Grande Vitesse (LGV) qui placera Toulouse à seulement 3h15 de Paris ainsi que la création d’une troisième ligne de métro. Vigilance toutefois : de telles facilités de transport provoqueront peut-être une flambée des prix immobiliers, à l’image de ce que vit Bordeaux actuellement.

Concernant les prix moyens, mieux vaut partir sur 3200 € le m2 pour un appartement et 3300 € pour une maison. Avec un loyer moyen situé à 13 € /m2, la rentabilité brute pour un logement est donc de 4,1%, ce qui demeure une excellente moyenne pour une grande ville française.

Les quartiers les plus prometteurs

Les trois règles d’or qui s’imposent avant tout investissement locatif ? « l’emplacement, l’emplacement et… l’emplacement ». Derrière cette redondance ludique se cache une réalité : avant d’acheter, il faut pouvoir répondre à toutes les interrogations liées à l’emplacement, et cela s’applique nécessairement à Toulouse :

–        Quels services pour bien vivre dans un quartier ? Commerces, transports, espaces verts ?

–        Quel environnement et voisinage ? Immeuble à taille humaine, au calme, avec du bien-vivre ensemble ?

–        Le quartier va-t-il évoluer ? Une nouvelle ligne de transport, l’ouverture d’une école, ou l’implantation d’un siège social ?

Autant de points à prendre en considération lorsqu’il vous faudra dénicher la bonne affaire. Le problème, c’est que Toulouse n’est pas une petite ville et, si les opportunités sont certes nombreuses, il faut néanmoins savoir où porter son regard.

De haut standing, dans l’ultra-centre, proches des facultés ou d’une zone d’activité, nous vous proposons un rapide tour d’horizon des 4 quartiers les plus en vogue pour investir.

Le Capitole, l’inégalé

Cœur historique de Toulouse, le quartier du Capitole demeure l’un des endroits les plus prisés. Les toulousains s’y retrouvent jusque tard dans la soirée, attablés aux nombreuses terrasses et entourés des principaux centres culturels de la ville.

Nécessairement, une telle qualité de vie se paie. Le prix au mètre carré est le plus cher de Toulouse avec un prix moyen de 5000€/m2.

Cela doit être contrebalancé par une demande locative sans commune mesure avec les autres quartiers. Les candidats locataires, principalement des étudiants, raffolent de cet emplacement proche de tout et accepteront des loyers plus élevés.

Minimes Ponts Jumaux, le compromis

Proche à la fois de l’hypercentre toulousain et du pôle aéronautique de Blagnac, ce quartier dispose de nombreux atouts. Accessible facilement via les axes autoroutiers et le périphérique (sortie 30) et joignable par de nombreux transports en commun, les stations de métro de la ligne B “Minimes-Claude Nougaro” et “Canal du Midi”, permettent de rejoindre le cœur de la ville en moins de 5 minutes.

Minimes – Ponts Jumeaux est aussi la terre d’accueil de l’usine Saint-Eloi, site historique de la production aéronautique d’Airbus. Ce symbole reflète le dynamisme du quartier qui représente un vivier d’emplois conséquent, comptant 1500 salariés.

A ce jour, il existe encore de belles opportunités pour y investir. Le prix au mètre carré affiché est bien souvent compris entre 3000 et 3800€.

Rangueil, le fleuron universitaire

Décidément, l’étudiant a le vent en poupe. Reconnu comme un des pôles scientifiques les plus importants d’Europe (CNES, CNRS, INSERM et autres s’y sont installés), Rangeuil est avant tout un campus universitaire de 30 000 étudiants.

Desservi par le métro ligne B et de nombreuses lignes de bus, le quartier est accessible rapidement depuis l’hypercentre. Le pôle universitaire se combine parfaitement avec les coteaux de Pech-David accessibles en quelques minutes. Autant de qualités rarement réunies qui font de Rangueil un quartier reconnu pour son dynamisme où la pression locative est constante et pérenne.

Les prix sont croissants dans ce quartier malgré une amplitude importante selon la situation précise du bien : le mètre carré oscille ici entre 2200€ et 4800€.

Saint Cyprien, le hipster

Le quartier Saint-Cyprien, situé sur la rive gauche de la Garonne, est un ancien faubourg de la ville que l’on qualifierait de « quartier bobo toulousain ». Il est récemment devenu la coqueluche des investisseurs en locatif du fait de son côté cosmopolite (on y trouve les anciens Abattoirs de Toulouse, le musée d’art moderne et diverses galeries) qui draine les jeunes actifs et étudiants.

Encore une fois bien desservi par le métro et les bus, le centre demeure facilement joignable. De plus en plus prisé, il faudra compter en moyenne 3 800€ le m2 pour un appartement.

Pousser les portes du périphérique

Si votre projet ne correspond pas aux caractéristiques des quartiers précédents, voyez plus large ! Les communes de l’agglomération toulousaine offrent aussi de belles opportunités pour un investissement locatif, telles que Saint-Orens ou Saint-Jean.

Il s’agit de bourgades idéales pour les familles avec enfants, qui permettent de vivre au calme tout en profitant du dynamisme offert par la proximité avec le centre-ville : nombreux bassins d’emplois, accès direct à la rocade et aux transports en commun.

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