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Investir dans l’immobilier sans apport, c’est possible !

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L’investissement dans l’immobilier, grâce à de nombreux avantages fiscaux, produits de défiscalisation et autres SCPI, reste encore d’actualité en 2020 notamment du fait des taux d’intérêt toujours extrêmement bas en ce début d’année, même si une petite remontée des taux a eu lieu par rapport à fin 2019.

L’investisseur considère généralement la rentabilité financière de son investissement et dans ce cadre, il cherche constamment à optimiser l’effet de levier financier en empruntant au maximum pour réaliser ses investissements.

À la suite des recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), les banques ont tendance en ce début d’année à durcir leurs conditions d’octroi des emprunts et notamment regardent de plus en plus près le taux d’endettement, qui n’est généralement pas le fort des investisseurs dont l’objectif est souvent d’emprunter le montant maximum.

Néanmoins, tout n’est pas perdu et un bon dossier bien monté fera toujours la différence !

Pourquoi les banques demandent-elles un apport ?

Les établissements bancaires demandent un apport pour couvrir une partie de leur risque. L’apport demandé est généralement de l’ordre de 10 à 20 % du montant de l’emprunt. L’objectif de la banque est de ne prêter que sur de l’actif réel car en cas de saisie du bien et de sa revente, il s’agit de sa seule véritable valeur.

En effet, quand un bien est acheté neuf ou dans l’ancien, viennent se greffer des frais annexes à la charge de l’acquéreur, comme les émoluments du notaire, les droits de mutation dans l’ancien et la TVA dans le neuf. La banque souhaite que l’ensemble de ces frais soit, dans la mesure du possible, couvert par l’apport de l’emprunteur car ceux-ci ne seront jamais récupérables lors de la revente, qui sera parfois effectuée via une vente aux enchères.

L’intérêt d’un emprunt sans apport

Emprunter sans apport présente un double intérêt :

  • effet de levier maximum dans un contexte de taux d’emprunt bas
  • conserver son épargne en la plaçant.

Pour bien comprendre le fonctionnement de l’effet de levier financier dans un investissement, il faut poser quelques définitions simples.

Il existe deux rentabilités qui sont liées :

  • rentabilité économique,
  • rentabilité financière.

Les investisseurs vont tenir compte plus particulièrement de la deuxième qui traduit la rentabilité des capitaux propres engagés.

Le résultat d’exploitation d’un investissement locatif (RE) est le montant des loyers perçus moins les charges (copropriété, travaux, entretien, frais de gestion, assurances, etc.) hors intérêts d’emprunt.

Le résultat net (RN) est égal au résultat d’exploitation (RE) duquel on soustrait d’une part les intérêts d’emprunt qui sont égaux au taux d’intérêts d’emprunt moyen (i) multiplié par les dettes financières (DF) et d’autre part les impôts (imp).

On a donc : RN = RE – i x DF – imp

La rentabilité économique (Reco) d’une opération d’investissement locatif est le résultat d’exploitation (RE) moins les impôts (imp) divisé par les capitaux investis incluant donc l’apport personnel (capitaux propres KP) et les emprunts bancaires (dettes financières DF).

Reco = (RE– imp ) / (KP + DF)

La rentabilité financière (Rfi) est égale au résultat net (RN) divisé par les capitaux propres investis (KP).

Rfi = RN / KP

Apres développement, et pour mettre en évidence le lien entre rentabilité économique (Reco) et rentabilité financière (Rfi), la rentabilité financière (Rfi) est égale à la rentabilité économique (Reco) à laquelle on ajoute le produit de la rentabilité économique (Reco) moins le taux d’intérêt de l’emprunt (i) par le ratio d’endettement (DF/KP).

On a : Rfi = RN / KP

Comme RN = RE – imp – i x DF on a : Rfi =(RE -imp -i x DF) / KP

Comme Reco = (RE– imp ) / (KP + DF) on a : Rfi = Reco x ( KP + DF) / KP – i x DF / KP

Ce qui donne après développement : Rfi = Reco + (Reco – i) x DF/KP

Quand la rentabilité économique (Reco) est supérieure au taux d’intérêt de l’emprunt (i), ce qui est d’autant plus vrai que les taux d’intérêt sont bas, la rentabilité financière (Rfi) est une fonction croissante du ratio d’endettement. En effet, pour un apport personnel donné (KP), il est possible d’améliorer la rentabilité financière (Rfi) de son apport personnel (KP) en s’endettant davantage (DF+).

Quand Reco – i > 0 et DF > 0, alors Rfi croît quand DF/ KP croît et Rfi > Reco.

Il ressort de cette analyse que la rentabilité financière d’une opération croît avec le ratio d’endettement, donc un investisseur a tout intérêt à emprunter le maximum. C’est l’effet de levier de l’endettement.

De plus, pour encore améliorer la rentabilité financière de l’opération, l’investisseur peut, s’il dispose de la somme, la placer sur un compte rémunéré dont le taux d’intérêt (t) sera soustrait du taux d‘emprunt, améliorant ainsi la partie Reco – (i – t) du calcul de la rentabilité financière.

Un emprunt sans apport, mais pour financer quoi ?

Dans la réalité, emprunter sans apport pour financer un bien immobilier locatif revient à emprunter pour financer le prix du bien mais également tous les frais annexes.

Il s’agira donc généralement d’un emprunt à 110 % lorsque seuls les frais de notaire seront à financer.

Mais ce prêt peut monter jusqu’à 120 % voire 140 % quand il est nécessaire de prévoir des travaux et un ameublement, notamment pour mettre son bien en conformité avec les exigences de la loi ALUR loi no 2014-366 du 24 mars 2014 dans le cadre de la lutte contre « l’habitat indigne ».

Investir sans apport : possible mais de plus en plus compliqué dans le contexte actuel

À la suite des recommandations faites aux banques par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) dans un communiqué du 12 décembre 2019, il va devenir plus difficile d’obtenir un prêt, notamment pour un investisseur.

La crise des subprimes aux États-Unis a laissé une trace indélébile dans les esprits : le taux d’endettement moyen des Français flirtait déjà, voire dépassait, cinq ans de salaires en 2018 et la durée des prêts immobiliers s’établit actuellement autour des 20 ans. Ces éléments ne sont pas pour rassurer le HCSF.

Les recommandations du HCSF, qui sont destinées à protéger la marge des banques et éviter le risque de surendettement des ménages, invitent les établissements financiers à ne plus accorder d’emprunt sur des durées supérieures à 25 ans et à respecter la limite maximum des 33 % d’endettement. 

C’est un coup dur pour les investisseurs réalisant des investissements locatifs car leur taux d’endettement dépasse souvent cette limite.

Investir sans apport : comment y arriver ?

Pour passer outre ce durcissement des conditions d’octroi de prêt, la première des choses, et de loin la plus importante, est de présenter un projet immobilier rentable, bien étudié et solide. Cela se traduit par un bien au bon prix (expertise immobilière à l’appui) et une adresse dans un quartier dont la tendance haussière des prix ne risque pas d’être remise en cause à court ou moyen termes et où la demande locative est forte et de qualité.

L’historique de votre compte totalement exempt d’incidents bancaires et fiscaux, même mineurs, sans découvert, même passé, et montrant une capacité à épargner dans le temps sera également une condition nécessaire.

Par ailleurs, dans le cadre d’emprunts d’investisseur, il ne faut pas hésiter à négocier avec les banques, voire à en consulter plusieurs. Le recours à un courtier qui vous aidera à monter un dossier crédible en évitant les erreurs conduisant à un refus, même si par ailleurs le dossier est bon, et choisira la ou les banques les plus en corrélation avec votre profil pour mettre toutes les chances de votre côté, est incontestablement un plus.

En outre, placer une partie de votre épargne dans la banque prêteuse et transférer votre compte chèque si c’est possible pour vous peut également être un argument de négociation important.

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