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Investir dans l’immobilier locatif à Rennes : un placement judicieux !

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Mille bonnes raisons d’investir à Rennes

Vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif à Rennes et vous vous demandez quels sont les avantages et les inconvénients ?

La première chose à faire lorsque l’on souhaite réaliser un investissement immobilier à Rennes ou dans une autre agglomération, c’est d’analyser le marché et de bien sélectionner son emplacement :

  • choisir une zone où les prix sont sur une tendance haussière avec peu de risques que cela s’inverse à court ou moyen terme,
  • analyser l’offre et la demande locative, sa typologie et la qualité de celle-ci.

L’agglomération, sa taille, son dynamisme, ses entreprises et ses universités et écoles sont des points à prendre en compte avant de se lancer dans un investissement locatif à Rennes mais cette règle est valable également partout ailleurs. De même, une ville est rarement homogène et se constitue de quartiers différents où les opportunités d’investissement sont variées et il est nécessaire d’analyser finement tous ces aspects pour mener à bien son projet.

Sur ce plan, Rennes rassemble une large palette d’atouts qui sont autant d’arguments pour séduire les investisseurs : une ville agréable à vivre combinant avec brio un patrimoine architectural et culturel à couper le souffle et des espaces verts, mettant l’accent sur les investissements et menant des projets ambitieux, un rayonnement économique qui la place comme seconde métropole de France derrière Nantes, un emplacement exceptionnel à proximité des sites touristiques de Bretagne et de la mer et à seulement une heure trente de Paris en TGV, des ménages jouissant d’un pouvoir d’achat supérieur à la moyenne nationale et une population étudiante qui ne cesse de croître.

Rennes, un dynamisme économique hors du commun

Les projets et les investissements de la ville

La ville de Rennes a investi près de 2 milliards d’euros en cinq ans dans le projet Rennes 2030 pour créer des infrastructures et des équipements afin de renforcer son statut de métropole moderne, innovante et connectée.

D’importants travaux de rénovation du centre-ville ont été lancés entre 2011 et 2016 pour réhabiliter 750 logements et 187 copropriétés avec le concours de Rennes Métropole et de l’Anah. La ville a lancé en 2016 une deuxième tranche d’aménagement concernant cette fois 1 600 immeubles qui devrait s’étaler jusqu’en 2023.

D’autres projets ont vu le jour comme le projet de la Courrouze, un nouveau territoire urbain au Sud-Ouest de Rennes, le projet EuroRennes de rénovation du quartier de la gare, le projet ViaSilva d’extension de la ville à l’Est ou encore le projet Maurepas-Gros Chêne prévoyant l’arrivée de la deuxième ligne de métro.

Rennes, 2ème grande métropole la plus attractive de France

Selon le baromètre 2019 Arthur Loyd sur le dynamisme et l’attractivité des métropoles françaises, Rennes se place au deuxième rang derrière Nantes dans la catégorie Grandes Métropoles. Il n’y a rien d’étonnant à cela puisque pour la capitale administrative de la Bretagne, tous les indicateurs sont au vert et notamment : 

  • Rennes enregistre le taux de chômage le plus faible parmi les métropoles de sa catégorie avec un taux de 6,4% et le taux d’activité des 15/64 ans y est de 65,5%.
  • idéalement fournie en services et bien reliée aux autres centralités, attirant la main d’œuvre et notamment les cadres, Rennes est aussi en tête en matière d’accueil des entreprises.

Il va sans dire que le formidable vivier d’entreprises qu’abrite la métropole rennaise offre de réelles perspectives d’embauches. Parmi les grands acteurs de la région, on compte notamment Lactalis ingrédients, AES Chemunex, Panpharma, le Groupe Legendre, Delta Dore, ou encore Néo-Soft. Cette dernière, une start-up créée en 2006 à Rennes et spécialisée dans le domaine du conseil informatique, compte aujourd’hui 16 agences en France, en Tunisie et en Allemagne, emploie 1 300 consultants et a dépassé les 100 millions d’euros de chiffre d’affaires en 2019.

La fiscalité à Rennes

En matière d’imposition, Rennes affiche des taux pour les particuliers de :

  • 25,76 pour la taxe foncière
  • 21,99 pour la taxe d’habitation. Après les dégrèvements de 30% en 2018 puis de 65% en 2019, 80% des foyers imposables devraient en être totalement exonérés en 2020 au titre de la résidence principale. 

Quant aux entreprises, elles sont soumises à un taux de Contribution Économique et Territoriale de 28,73%, ce qui reste un taux attractif comparativement aux autres métropoles françaises dont certaines appliquent un taux flirtant avec les 40%.

Portrait sociodémographique de la ville 

Le recensement de l’INSEE en 1999 faisait ressortir une surreprésentation des ménages ne comportant qu’une seule personne par rapport au niveau national. Les données de la répartition de ces ménages par rapport au nombre total de ménages sont les suivantes :

Ménages de 1 pers.2 pers. 
Rennes 46,6 % 28,6 % 
Moyenne Nationale 31 % 31,1 % 

Le revenu moyen par ménage à Rennes s’établit aux alentours de 24 300 € par an ce qui est légèrement supérieur à la moyenne nationale qui est plutôt de l’ordre de 20 500 € par an. 

On constate également une surreprésentation des cadres et professions intellectuelles et des professions intermédiaires par rapport au niveau national et une sous-représentation des ouvriers. Les autres catégories (agriculteurs, artisans et commerçants, employés) sont comparables au niveau national.

 Cadres, professions intellectuelles Professions intermédiaires Ouvriers 
Rennes 18,9 % 26,8 % 18,8 % 
Moyenne nationale 12,1 % 22,1 % 27,1 % 

Mais Rennes, c’est aussi la huitième ville universitaire de France avec 65 515 
étudiants en 2016 et une croissance du nombre d’étudiants de plus de 16 % en dix ans.

D’autres atouts rennais : les transports et les écoles

Quand la mobilité intelligente se met au service de l’agglomération rennaise

Dans le domaine des transports également, force est de constater que Rennes a encore un train d’avance sur ses voisines.
La ville, dotée d’un aéroport aux nombreuses nationales mais également internationales, vient d’inaugurer sa nouvelle gare TGV dans le quartier EuroRennes.

Et il est prévu que le réseau STAR, Service de Transports de l’Agglomération Rennaise, qui déploie actuellement une ligne de métro et 150 lignes de bus, soit totalement électrique d’ici 2030. De plus, le réseau favorise l’éco-mobilité en proposant des services comme le vélo STAR, les parcs-relais et même une application qui intègre le covoiturage.

Rennes, une ville étudiante

Rennes est connue pour être une ville offrant de nombreuses opportunités aux étudiants mais cela est également vrai pour les études primaires et secondaires: elle compte 94 écoles primaires, 20 collèges et 15 lycées dont deux classés parmi les meilleurs lycées 2019 de France par l’Étudiant (le Lycée Saint-Martin et le lycée Jeanne d’Arc). 

La ville de Rennes accueille deux universités et 25 écoles supérieures réparties sur plusieurs campus et a obtenu la 2e place du palmarès 2016-2017 L’Etudiant – L‘Express parmi les grandes villes de France où il est agréable d’étudier.

À l’est se trouve le campus de Beaulieu qui accueille l’Université de Rennes 1 et divers établissements d’enseignement supérieur à vocation plutôt scientifique et à l’ouest se trouve le campus de Villejean de l’Université de Rennes 2 (lettres, sciences humaines, sciences sociales, médecine, pharmacie, odontologie).

D’autres campus comme celui de La Harpe dépendant de Rennes 2 et des établissements principalement spécialisés en sciences économiques et en droit et rattaché à l’Université de Rennes 1 ainsi que de nombreux autres établissement d’enseignement supérieurs sont présents dans le centre. 

L’École supérieure de commerce de Rennes, quant à elle, se trouve dans le quartier de Beauregard. 

Le tourisme dans la métropole

En matière de fréquentation touristique, la capitale de l Bretagne n’est pas non plus en reste, avec une forte augmentation de sa fréquentation hôtelière et une impressionnante progression des nuitées étrangères. Pour preuve, en 2018, Rennes totalisait 1 244 000 nuitées hôtelières, contre 1 178 000 en 2016. Dans le même intervalle, les nuitées étrangères sont passées de 12% à 16%. 

Pas étonnant donc que Rennes revendique aujourd’hui son statut de ville touristique à part entière. Il faut dire aussi qu’elle dispose de nombreux attraits : 

  • un patrimoine historique à couper le souffle, avec notamment la cathédrale Saint-Pierre, le Parlement de Bretagne ou encore une ligne de châteaux-forts qui défendaient autrefois la région
  • une vie culturelle effervescente avec de nombreuses expositions et festivals dont le célèbre festival des Vieilles Charrues
  • la proximité du Mont-Saint-Michel et de Paris.

L’immobilier rennais, un marché qui explose

En plus de son dynamisme et de sa solidité économique (démographie, progression de l’emploi, nombre d’étudiants), Rennes affiche des indicateurs immobiliers positifs : 

  • Les prix restent contenus dans l’ancien : + 1,9 % sur un an pour une moyenne de 2 400 € par m² selon les notaires,
  • Les prix du neuf s’établissent a 3 800 € par m² en moyenne,
  • Le loyer moyen est de 15, 7 €/m² pour un studio selon l’observatoire Clameur.

La ville de Rennes et sa périphérie ont été les territoires les plus actifs en Bretagne avec plus de la moitié des ventes de la région dont 1 580 ventes pour Rennes et 1 210 ventes pour sa périphérie en 2017. 

Par ailleurs, autre facteur important, Rennes est placée en zone B1 pour le prêt à taux zéro qui est considéré comme une zone tendue où la demande est plus importante que l’offre.

Malgré la demande forte, les prix restent relativement stables avec, comme toujours, des disparités selon les quartiers. 

Les quartiers les plus prisés sont ceux situés à proximité de la gare et dans la première couronne. 

Et comme le marché est très dynamique, les logements se louent en moyenne en 23 jours, ce qui explique pourquoi Rennes affichait un des plus faibles taux de logements vacants de France avec 6,3% en 2017.

Les petits logements représentent plus de la moitié des locations tandis que les T2, T3 et T4 totalisent 43% des locations, une proportion cohérente dans une ville étudiante.

En 2016, 92% des foyers y avaient établi leur résidence principale et 36% des ménages en étaient propriétaires. Un chiffre qui reste bien en deçà de la moyenne nationale de 58% et qui explique la forte demande locative sur la ville.

Rennes, une capitale administrative où il fait bon vivre 

Située sur l’arc atlantique français, Rennes est le chef-lieu du département d’Ille-et-Vilaine et de la région Bretagne. Ses 210 200 habitants la classe au onzième rang parmi les plus grandes villes de France. L’agglomération se situe à 55 kilomètres des côtes de la Manche et à la confluence de l’Ille et de la Vilaine. 

C’est la première ville de la région Bretagne, la deuxième ville du Grand Ouest derrière Nantes ainsi que la troisième ville de l’arc atlantique français.

Son aire urbaine de plus de 671 845 habitants la place au rang de dixième au niveau national. 

Rennes a été élue la « ville la plus agréable à vivre de France » par le magazine L’Express en 2012. Elle fait partie des villes où il fait bon vivre lorsque l’on est acteur économique, étudiant ou même passionné de culture. 

La capitale de la région Bretagne a su mettre en valeur son patrimoine, mêlant harmonieusement monuments historiques, diversité culturelle et espaces verts puisque 17 % de la superficie de la ville est constituée d’espaces verts pour un total de 868 hectares soit 41 mètres carrés par habitant.

Située à moins de une heure trente de Paris par le TGV et disposant d’un aéroport international, Rennes bénéficie d’un emplacement exceptionnel à proximité des principaux sites touristiques de Bretagne et de la mer. 

Les 12 quartiers rennais : des attraits différents 

Rennes est découpée en 12 quartiers, eux-mêmes subdivisés en sous-quartiers, qui sont très différents mais donc chacun possède un attrait particulier en fonction de l’investissement locatif dans Rennes visé, dans la mesure où ils accueillent des typologies de population différentes.

  1. Le centre-ville

Quartier riche sur le plan immobilier et architectural, le centre-ville est composé du Vieux Rennes, du secteur Dinan/Saint Malo et du secteur Colombier/Champ de Mars. On y trouve de nombreux monuments, ce qui lui vaut d’être la partie la plus visitée de la ville. Doté du métro et d’une gare, le centre-ville est le secteur qui accueille le plus grand nombre d’étudiants et également le plus cher de Rennes avec un prix moyen au mètre carré de
3 867 €.

  1. Thabor – Saint Hélier – Alphonse Guérin

Ce quartier rennais, qui est le deuxième le plus densément peuplé, accueille de nombreux habitants âgés entre 20 et 39 ans, essentiellement des étudiants et des petits ménages, notamment des cadres et professions intellectuelles. Il fait partie des secteurs les plus prisés par les nouveaux arrivants, ce qui explique le prix élevé des biens qui se négocient en moyenne à 3 800 € le mètre carré.

  1. Bourg-l’Évêque – La Touche – Moulin du Comte

Si ce quartier, apprécié pour son calme, ses espaces verts, ses commerces de proximité et ses nombreux transports, est le plus dynamique en termes d’accueil des rennais mobiles, il est aussi un de ceux qui recense le moins de jeunes de moins de 20 ans. On y retrouve plutôt un mélange hétéroclite d’étudiants, de célibataires, de petits ménages de 20-39 ans et de retraités. L’habitat y est récent, avec près de 40% des logements construits à partir des années 90, dont une large part dédiée au parc locatif privé, une forte proportion de petits logements et un prix moyen au mètre carré de 3 200 €.

  1. Le quartier Jeanne – Longchamps – Beaulieu

Quartier le plus dynamique de Rennes, il est desservi par de nombreuses lignes de bus qui le relie au centre. Comme il est proche des grandes écoles et des universités, il attire de nombreux étudiants, qui composent plus d’un tiers de sa population. Dans ce secteur, le prix moyen au mètre carré des transactions tourne autour de 3 400 € et une partie des logements locatifs sont loués en meublé.

  1. Saint-Martin

Quartier animé et huppé de Rennes, le quartier résidentiel Saint-Martin abrite une population familiale, pour la plupart des jeunes cadres. Il est desservi par des bus qui mènent aux commerces et aux infrastructures. Les logements s’y vendent en moyenne à un prix moyen de 3 600 € le mètre carré.

  1. Maurepas-Bellangerais

Composé de Maurepas, qui abrite de nombreux logements sociaux et de Bellangerais, quartier résidentiel doté de petits commerces et de services, ce secteur est actuellement en pleine transformation. Le projet Maurepas- Gros Chêne prévoit en effet une rénovation urbaine du quartier et l’arrivée d’une seconde ligne de métro d’ici 2024 qui devrait faire monter le prix moyen au mètre carré, actuellement aux alentours de 3 000 €. 

  1. Francisco Ferrer – Landry – Poterie

Dans ce quartier calme et doté d’écoles, de complexes sportifs, d’une ZI et de nombreux bureaux habitent peu d’étudiants mais plutôt des familles et des retraités. Ce secteur où il fait bon vivre, et où les logements s’acquièrent à 3 000 € le mètre carré en moyenne, est un des plus importants de la ville et il continue d’attirer de plus en plus de résidents.

  1. Quartier de la Gare – Sainte-Thérèse

Récemment réaménagé, ce quartier qui abrite aussi bien des commerces, des bureaux que des logements rénovés ou neufs, est aussi un des plus demandés, et des plus prisés par les jeunes cadres et les jeunes couples. Si aujourd’hui il faut compter débourser en moyenne 3 275 € au mètre carré pour s’offrir un bien, ce prix pourrait grimper d’ici 2025, date à laquelle devrait s’achever le projet EuroRennes.

  1. Cleunay – Arsenal – Redon

Ce quartier, qui fait partie des plus moins peuplés de la ville, est aussi celui qui a connu la plus forte augmentation de population. Il accueille de nombreux jeunes de 20 à 39 ans mais peu d’étudiants, et les seniors s’y font également rares. Il s’agit du second quartier de Rennes en ce qui concerne l’accueil des rennais mobiles, et il sera peut-être le premier lorsque le projet de la Courrouze aura vu le jour et accueillera dans son éco-quartier quelques 4 000 à 5 000 nouveaux habitants. Avec en plus la nouvelle ligne de métro qui desservira le quartier dès fin 2020, il y a fort à parier que le prix moyen de l’immobilier, actuellement de 3 550 €, augmente de manière significative.

  1. Villejean – Beauregard

Situé en périphérie de Rennes mais très bien desservi par le métro et les bus, Villejean-Beauregard est un quartier qui attire de nombreux jeunes, qui représentent plus d’un tiers des habitants. Avec l’arrivée d’une seconde ligne de métro à l’horizon fin 2020, les biens, qui se négocient à l’heure actuelle en moyenne à 2 700 € le mètre carré, devraient prendre de la valeur.

  1. Le Blosne

Essentiellement composé de grands ensembles, Blosne est un quartier construit entre les années 60 et 70 et qui a besoin d’un nouveau souffle. La population y est vieillissante et ne cesse de diminuer. Mais avec le projet urbain Blosne-Est qui doit s’achever en 2030, il devrait attirer une population plus jeune, et le prix moyen de l’immobilier dans le quartier, qui avoisine les 1 500 € le mètre carré et est le plus abordable de la ville, devrait en toute logique monter.

  1. Bréquigny

Construit au début des années 60, ce quartier combine logements individuels privés, copropriétés et ensembles sociaux. Il est doté d’espaces de loisirs et de sport ainsi que d’un centre commercial. Quasiment deux tiers de sa population sont des 30-59 ans, dont pour la plupart sont des employés et des ouvriers. Les biens s’y négocient à moins de 2 000 € le mètre carré.

Pourquoi investir à Rennes ?

Au-delà des éléments très positifs exposés précédemment, Rennes bénéficie d’une croissance démographique positive et, d’après le classement Explorimmo 2018, est la 3e ville de France la plus intéressante pour investir dans l’immobilier après Montpellier et Nantes. 

Ce résultat a été déterminé à la suite d’une analyse du potentiel des trente plus grandes villes de France sur différents critères comme la démographie, l’emploi, les étudiants, le marché locatif ou les prix.

En outre, la rentabilité locative s’établit autour de 3 à 3,5 % avec des prix qui restent abordables dans le neuf comme dans l’ancien. Dans les communes périphériques, les rentabilités peuvent être légèrement supérieures.

Les investisseurs peuvent donc se rassurer : la vacance locative est rare dans cette ville étudiante. Mais vers que type de logement s’orienter ?

Pour ceux qui souhaitent faire d’une pierre deux coups en achetant un bien pour le louer dans un premier temps et générer une plus-value intéressante en le revendant par la suite, les quartiers à haut potentiel et qui font l’objet de projets, comme par exemple le quartier Gare Sud, offrent de belles opportunités. Ils s’assurent ainsi une confortable plus-value à la revente quel que soit le type de bien.

En revanche, les investisseurs qui achètent un logement dans le but d’en retirer le maximum de rentabilité feraient mieux de se tourner vers des secteurs comme Villejean – Beauregard où les prix restent raisonnables et les loyers relativement hauts, ou encore Beaulieu, où les petits appartements meublés loués à des étudiants dégagent une forte rentabilité.

Forte de tous ces éléments, l’agglomération bretonne se hisse en bonne place dans notre palmarès des villes pour investir dans un placement immobilier sûr et rentable.

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