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Investir à Lille : un panorama du marché locatif

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Pourquoi investir à Lille ?

10ème ville la plus peuplée de France, Lille se classe à la 3ème place du palmarès des villes où investir en 2019 selon le Baromètre LPI-SeLoger. Et pour cause : pôle universitaire de première importance, Lille est aussi un bassin d’emplois dynamique et un centre intérêt touristique plus attractif que jamais. Côté immobilier aussi, les voyants sont au vert. 

Données économiques, caractéristiques géographiques, évolution démographique, quartiers attractifs : Happy Property fait le point pour vous aider à y voir plus clair et tout savoir sur l’investissement locatif à Lille. 

Un dynamisme économique propice à l’investissement locatif

Avec 45 000 entreprises en 2019 (14 000 de plus qu’en 2012), la Capitale des Hauts-de-France est sans conteste la ville la plus dynamique du Nord. 

Lille s’appuie sur un bassin d’emplois dynamique et qualifié, qui a su accomplir la transition d’une économie industrielle à un modèle centré sur les hautes technologies. Un pari gagnant, puisque la ville s’est vue décerner le titre de « Capitale French Tech » en 2019. 

Si l’économie lilloise tire profit de la proximité des sièges sociaux de grandes entreprises (3 Suisses, Auchan, Boulanger, Castorama, Kiabi, Leroy Merlin), la ville compte également une dizaine d’incubateurs de startups, parmi lesquels Euratechnologies, Digiport, Le Village (Crédit Agricole), Les Premières Nord ou encore Tonic Incubation. 

Résultat de ce dynamisme économique : le taux de chômage, notoirement élevé dans le Nord, diminue en 2019 et ce à un rythme plus rapide que dans le reste de la France (-1,9 % dans les Hauts-de-France contre -0,5 % en France). 

Un pôle étudiant de première importance

Dans la capitale des Hauts-de-France, jeunesse et attractivité sont les maîtres-mots : un constat qui ne peut qu’encourager à investir dans le locatif à Lille. 

10ème ville la plus peuplée de France, Lille se classe au 3ème rang des villes universitaires françaises, avec 114 000 étudiants. La capitale des Hauts-de-France réunit une pléiade de grandes écoles et universités prestigieuses parmi lesquelles l’École centrale de Lille, l’École nationale supérieure des arts et métiers, Mines-Telecom Lille Douai, l’École nationale supérieure de Chimie de Lille, l’EDHEC, SKEMA, l’Université de Lille ou encore l’Université Catholique de Lille.

L’âge médian est d’ailleurs sensiblement plus bas à Lille que dans la majorité des grandes villes françaises (29 ans à Lille contre 32 à Toulouse et Montpellier, 33 à Bordeaux, Lyon, Nantes et Strasbourg ou encore 38 à Marseille) alors que la part des moins de 25 ans atteint 40 % quand elle plafonne à 35-36 % à Bordeaux, Lyon, Nantes, Strasbourg ou encore Toulouse.

Côté croissance démographique, la ville se classe dans la première moitié du tableau des 40 plus grandes villes françaises avec une évolution annuelle de l’ordre de 0,7 %. 

Une ville au carrefour de l’Europe

Située au cœur d’une immense conurbation transfrontalière, Lille se trouve au carrefour entre la France, l’Angleterre et la Belgique. En train, Bruxelles est accessible en 1h, Paris en 1h20 et Londres en 1h30. 

Le réseau de transports en commun, baptisé Ilévia (Transpole jusqu’en 2019) compte deux lignes de métro automatique, deux lignes de tramway, soixante-dix lignes de bus et plus de deux-cents stations de vélos en libre-service. Le métro lillois est d’ailleurs le plus long métro français après celui de Paris. 

Des touristes et visiteurs de plus en plus nombreux


Capitale européenne de la culture en 2004 et Ville d’art et d’histoire depuis la même année, Lille n’a plus à prouver son attractivité touristique, entre culture, architecture et gastronomie. 

En 2018, Métropole européenne de Lille reçoit 1,56 million de touristes, majoritairement français, britanniques, belges et néerlandais.  En 2019, le nombre de visiteurs est en forte augmentation, avec des hausses de + 15 % à + 35 % selon les mois. Et il faut dire que le Salon des blogueurs de voyage, qui s’est tenu à Lille en avril 2019, a considérablement attiré l’attention sur la capitale des Hauts-de-France.

Un contexte immobilier favorable à l’investissement locatif

D’après l’observatoire statistique des locations (OSLO) de la Fnaim, la capitale des Flandres est la ville française où les logements se louent le plus rapidement (16,3 jours de délais de location, contre 44 à Paris, 36 à Lyon ou 33 à Bordeaux). Lille est donc une ville qui se prête à merveille à l’investissement locatif. 

La ville compte 91,9 % de résidences principales pour 1,2 % de résidences secondaires et la part des locataires dans les résidences principales y est tout particulièrement élevée : presque 70 % alors qu’ils ne sont que 53,5 % à Marseille, 59,4 % à Grenoble, 61,9 % à Paris ou 66 % à Bordeaux. 

Lille, future Capitale verte de l’Europe ?

Si Lille est une ville plutôt densément peuplée (6390 habitant/km² contre 4834 à Bordeaux, 4314 à Nantes, 3735 à Toulouse ou encore 3460 à Strasbourg), la Mairie s’engage pour l’environnement et s’est donnée pour objectif de faire de la ville la Capitale verte de l’Europe à l’horizon 2021. La ville compte aujourd’hui une soixantaine de parcs et jardins, dont le Parc de la Citadelle, vaste de 70 hectares.

Lille jouit également d’une relative proximité avec trois grands parcs naturels : le Parc Naturel Régional de Caps et Marais d’Opale, le Parc Naturel Régional Scarpe-Escaut ainsi que le Parc Naturel Régional de l’Avesnois. La côte se situe quant à elle à une heure de route environ. 

Les investisseurs sont ainsi nombreux à se laisser séduire par le cadre de vie agréable de la Capitale des Hauts-de-France. 

Dans quels quartiers investir à Lille ?

Quartier du Vieux Lille

Avec son architecture traditionnelle flamande et ses ruelles animées, le Vieux Lille est l’un des quartiers où la demande est la plus forte. Sans surprise, c’est aussi le quartier le plus cher, avec des prix qui atteignent en moyenne les 3972 € / m², et peuvent donc être quelque peu prohibitifs pour certains investisseurs. Le Vieux-Lille est un quartier particulièrement apprécié des jeunes cadres, des classes aisées et des étudiants dont les parents ont des revenus confortables. 

Quartier de Lille Centre

À proximité des deux gares, le quartier de Lille Centre concentrent de nombreux commerces et monuments touristiques. Il fait lui aussi partie des secteurs les plus coûteux de la ville, puisque les prix avoisinent en moyenne les 3584 € / m². 

Quartier de Vauban-Esquermes

Situé à proximité des universités, Vauban-Esquermes figure parmi les secteurs préférés des étudiants lillois, entre bars, restaurants et espaces verts. Les prix y sont élevés, avec une moyenne autour de 3298 € / m². C’est un quartier à privilégier pour les investissements locatifs à destination des étudiants. 

Quartier de Wazemmes

A l’est de Vauban-Esquermes, Wazemmes enregistre lui aussi une forte demande de la part des étudiants et des jeunes cadres. Bien relié au reste de la ville, il est proche des universités et compte de nombreux restaurants et commerces, dont le marché de Wazemmes. Les prix, de l’ordre de 3124 € /  m², y sont plutôt élevés. 

Quartier de Bois Blanc

À l’ouest de Vauban-Esquerme, Bois Blanc est sillonné de canaux de la Deûle, auxquels il doit d’ailleurs son surnom d’ « Île de Lille ». Appréciée des étudiants comme des entreprises, la zone, longtemps restée industrielle, est en passe de se transformer en véritable éco-quartier et se couvre de logements neufs. Les prix, autour de 2652 € / m², y sont bien plus abordables que dans l’hyper-centre. Bois Blanc est donc une option intéressante pour qui veut investir à Lille. 

Quartier de Moulins

Avec des prix au mètre carré tournant en moyenne autour de 2766 euros, Moulins, à l’est de Wazemmes, a longtemps souffert d’une image très industrielle, dont il parvient peu à peu à se défaire. Aujourd’hui animé, le quartier devrait aussi devenir l’un des grands pôles économiques lillois. Il est apprécié tant des étudiants que des actifs. 

Quartier de Saint-Maurice

À deux pas de la Gare de Lille-Flandres et d’Euralille, Saint-Maurice est surtout plébiscité par les couples et les familles, qui apprécient tant sa tranquillité que la proximité des commerces et des espaces verts. Les prix y sont aussi plus abordables que dans le centre : 2854 euros en moyenne. 

Quartier de Fives

Ancien quartier ouvrier situé à l’est de Lille, Fives est aujourd’hui en pleine mutation. Bien desservi par les transports en commun, il fait l’objet de grands travaux ainsi que de plusieurs projets de construction de logements neufs. Les prix y restent malgré tout plus bas que dans la majorité des autres secteurs lillois, avec une moyenne de l’ordre de 2 322 € / m². 

L’investissement locatif à Lille : en résumé

Longtemps restée en marge du développement économique du pays, Lille est une ville en pleine mutation et jouit dorénavant d’une attractivité indéniable. Les étudiants, mais aussi les jeunes cadres, sont nombreux à s’y installer, profitant de la présence des nombreuses universités, grandes écoles, startups et entreprises de la ville. 

Signe de ce dynamisme, les prix de l’immobilier ont enregistré une hausse de 16,2 % sur les cinq dernières années, 33,4% sur les dix dernières années. Malgré cette dynamique, la rentabilité la rentabilité locative brute se maintient à des niveaux très intéressants (voir les graphiques en fin d’article).

Si le centre de Lille affiche des prix qui peuvent sembler prohibitifs à bon nombre d’investisseurs potentiels, il reste malgré tout une valeur sûre, tant pour la location touristique que pour la location longue durée. 

Les quartiers plus périphériques, appréciés des étudiants et des jeunes cadres, offrent quant à eux de belles perspectives d’investissements pour des petites surfaces (meublés étudiants) mais aussi pour des surfaces un peu plus grandes, qui se prêteront à la fois à la colocation étudiante et à la location à de jeunes couples de salariés. 

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