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Investir à Angers : Tout ce qu’il faut savoir sur le marché locatif

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Angers, classé patrimoine mondial de l’UNESCO, est une ville riche de plus de deux millénaires d’histoire. Elle constitue la 18ème commune la plus peuplée de France, et se place à la 6ème place sur le classement des villes les plus intéressantes en termes d’investissement locatif. Ses atouts sont multiples puisque le prix de l’immobilier locatif y est encore très accessible, alors que la demande locative est forte. Avec sa douceur de vivre et sa proximité accrue avec la capitale, la rentabilité locative est au beau fixe.

Voici quelques informations importantes à si vous voulez réaliser un investissement locatif à Angers.

Les atouts économiques angevins

Angers est sans conteste l’un des principaux pôles économiques de l’Ouest. Son activité économique est tournée vers le tertiaire, notamment dans le domaine des services aux entreprises, de la recherche, et de la santé. La ville est aussi particulièrement propice aux entrepreneurs, puisque plus de 70 % de ses activités tournent autour du commerce, du transport et des divers services.

Malgré un taux de chômage légèrement supérieur à la moyenne nationale (8,8 %), Angers comptabilise en 2019 son seuil le plus bas depuis 7 ans. L’économie angevine se porte bien, la création d’emploi augmente tout comme le taux de la population active.

Angers profite de l’implantation entreprises de renom comme Scania, spécialisée dans le domaine de l’automobile, ou Bull,  le pôle de compétitivité Végépolys dont l’ambition est mondiale.

Une population de plus en plus jeune

Angers est avant tout une ville étudiante. Près de 20,8 % de la population angevine est estudiantine, et la ville vient d’accueillir trois nouvelles écoles. Le paysage de l’enseignement est en effet bien garni avec les instituts comme l’ESEO, l’ESSCA ou encore l’ESA, et tout récemment l’École Supérieure d’Agro-Développement International ISTOM. Les étudiants sont particulièrement bien accueillis dans la ville puisqu’ils bénéficient de tarifs préférentiels sur le sport, la culture et les transports.

Plus globalement, la jeunesse de la population est due à l’installation récente de jeunes ménages qui s’accompagne d’une croissance du nombre des naissances. Cette dernière compense la hausse du nombre de décès, ce qui donne un solde naturel de 0,53 %. Ainsi, par tranche d’âge, les 0 à 14 ans constituent 15,1 % de la population angevine, les 15 à 29 ans 31,4 %, tandis que les 75 ans et plus seulement 9,7 %.

Angers, une ville en pleine mutation

Angers figure parmi les grandes villes les plus attractives de France, notamment grâce à sa volonté particulière d’apporter des changements dans de nombreux secteurs. Cette volonté se traduit par exemple par le désenclavement de certains quartiers avec la mise en place d’une nouvelle ligne de tram. Ainsi, la nouvelle ligne B reliera les facultés de Belle-Beille et le quartier de Monplaisir au centre-ville. Le recouvrement des voies sur berges est également en cours pour désengorger les bords de la Maine. Quant à cette dernière, elle disposera d’un nouveau pont au niveau de la place Molière qui pourra être accessible aux piétons et aux vélos.

Désormais à 1h40 de la capitale et à 30 min de Nantes, Angers n’est également pas en manque en termes de réseau de bus et d’autocars. Tout le territoire et ses 29 communes sont desservis par Irigo (réseau de bus et tramway de la ville), qui propose même une ligne de bus de nuit pour faciliter le déplacement des habitants, notamment des 40 000 étudiants, dans la ville.

Angers, Ville d’Art et d’Histoire

La ville d’Angers est inscrite au patrimoine mondial de l’humanité par l’UNESCO. Elle fut un temps la capitale de la dynastie des Plantagenêt, et la richesse de son patrimoine en fait l’un des plus beaux trésors de la culture française. Sa grande renommée profite au tourisme puisque la ville propose pas moins de 12 lieux de visites, dont des châteaux, des constructions médiévales et des vignobles de renom.

Angers, c’est aussi l’une des capitales artistiques et culturelles du Grand Ouest. La ville abrite notamment le Parc des expositions d’Angers, d’une surface de 27 000 m², qui accueille plus de 300 événements par an, ou encore le musée des beaux-arts d’Angers. De nombreux festivals ponctuent l’année angevine, dont le Festival d’Anjou, les Accroche-Cœurs, le Tempo Rives, le Festival Premiers Plans ou l’Angers BD. La ville compte également trois sites naturels classés, dont l’étang Saint-Nicolas, le site de la Baumette et la confluence des coteaux angevins et Maine-Loire.

Pas moins de 780 000 touristes ont d’ailleurs visité la ville en 2016.

Un contexte immobilier propice à l’investissement locatif

L’investissement immobilier à Angers est très attractif et les chiffres en témoignent. En 2016 par exemple, sur l’ensemble des 87 796 logements, 90 % sont des résidences principales. 66,9 % de ces dernières sont louées par des locataires en place depuis au moins 6,5 ans. Sur l’ensemble des résidences principales, 23 % sont constituées de 3 pièces et 21,6 % de 5 pièces ou plus, les logements 1 pièce sont moins fréquents avec seulement 15,1 %.

Sur le 3ème trimestre de l’année 2018, seuls 65 des 11 000 logements gérés par des professionnels étaient encore disponibles à la location. C’est dire l’état de santé du marché immobilier à Angers. Faire un achat immobilier, puis trouver des locataires dans le but de percevoir régulièrement des loyers, s’avère alors une opération fructueuse dans une telle ville.

Angers, première ville verte de France

Angers se trouve en tête des villes de France qui attachent une importance particulière au patrimoine vert accessible au public, à la préservation de la biodiversité et aux efforts d’investissement en faveur du développement des espaces verts. La cité est également un territoire de confluences des affluents de la Loire, et propose deux plans d’eau que sont l’étang Saint-Nicolas et le lac de Maine.

La ville respire indéniablement la douceur de vivre, et en parlant de respiration, Angers offre à ses habitants l’air le moins pollué de France grâce à l’influence du vent d’ouest. Le climat y est également doux et tempéré. La ville reste calme et paisible, sauf peut-être les jeudis et les vendredis soir, durant lesquels la jeunesse s’exprime.

Les quartiers intéressants pour investir à Angers

Le quartier de La Doutre

Situé en plein centre-ville, le quartier de La Doutre est essentiellement composé d’anciennes maisons à pans de bois. Son dédale de ruelles et réseaux de petits commerçants illustrent bien le poids de l’histoire d’Angers, puisqu’il faisait partie de l’ancienne enceinte fortifiée qui protégeait la ville. Les petites superficies disponibles dans ce quartier sont des placements fiables, même si le prix de l’immobilier tourne autour de 2000 € le m². 

Le quartier La Fayette-Eblé

Quartier de jeunes cadres et de jeunes fonctionnaires, le quartier de La Fayette-Eblé est aussi un bon endroit où investir. Il est caractérisé par son calme et la nature résidentielle des maisons. Les petites surfaces et les studios sont les plus prisés dans ce quartier. Il faut compter 1904 € en moyenne pour le m² d’un appartement neuf dans ce quartier, et 2090 € en moyenne pour le m² d’une maison.

Le quartier Justices-Madeleine-Saint Léonard

Justices-Madeleine-Saint Léonard est un quartier de l’est d’Angers, essentiellement résidentiel. Il faut compter en moyenne 2138 € le m² pour tous types d’appartement, et jusqu’à 2453 € pour le m² d’une maison. Le quartier plait énormément à la classe moyenne et aisée, notamment la majeure partie des cadres d’Angers, et est constitué à 66 % d’appartements et 34 % de maisons.

Le quartier Belle-Beille

Le quartier Belle-Beille se trouve dans la partie ouest d’Angers. Elle abrite notamment l’Institut National d’Horticulture, l’ESSCA, l’UFR de l’université d’Angers et l’Institut Universitaire de Technologie. Prochainement desservi par la ligne B du tramway d’Angers, le quartier Belle-Beille constitue un excellent projet d’investissement locatif puisque c’est un secteur en devenir. Le prix moyen des appartements est de 2099 € au m². 

L’investissement locatif à Angers : l’essentiel à savoir

Tous les signaux sont au vert en ce qui concerne le marché immobilier à Angers, et il est indéniable que les investisseurs sont de plus en plus attirés par la ville. La forte croissance du prix du mètre carré depuis un an (+ 7,1 %) en est un témoin. 

Angers dispose également de plusieurs atouts, dont le prix de l’immobilier qui est fort accessible puisqu’il tourne en moyenne dans les 2288 € le m². Son cadre de vie est paisible, doux et particulièrement agréable puisque la ville compte parmi les plus vertes de France. 

Quant à la demande locative, elle est soutenue puisque la ville rajeunit. En termes de rentabilité, Angers offre l’un des meilleurs taux de rendement brut de France de 5,9%, ce dernier oscillant entre 4 à 7 %, et même plus si on s’écarte du centre-ville. Les biens immobiliers les plus demandés sont les maisons de ville et les appartements du type T2 (42% des recherches), pour une superficie comprise entre 50 et 74 m², avec un loyer moyen mensuel de 13,97 €.

Crédits : William Chevillon

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