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Investissement locatif neuf vs ancien : le match

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Deux possibilités s’offrent à un investissement immobilier :

  • investir dans le neuf,
  • acheter dans l’ancien.

Chacune de ces deux options à ses aficionados qui ne jurent que par la solution chère à leurs cœurs mais aussi ses fervents détracteurs qui sont parfois (toujours ?) les mêmes et qui ont des tonnes d’arguments pour se convaincre d’avoir fait le bon choix.

Nous allons faire le point sur le sujet en l’abordant sous l’angle des avantages et des inconvénients et en restant le plus objectif possible pour en tracer une image claire et réaliste.

En fait, il ressort de cette étude que chaque type d’investissement immobilier est intéressant à bien des titres, mais que la rentabilité des investissements dans l’ancien est globalement meilleure que dans le neuf, notamment une fois les avantages fiscaux passés.

Cependant, chacun a une culture et un ressenti différents et tout le monde pourra en réalité faire un bon investissement immobilier quel que soit le choix pour lequel il optera.

L’immobilier ancien reste en tout état de cause une valeur sûre car il permet d’investir dans des emplacements de qualité au cœur des villes et dans des quartiers ayant un bon potentiel de croissance, De plus, l’investisseur voit concrètement ce qu’il achète et les prix sont bien souvent inférieurs au neuf.

Le neuf, quant à lui, propose des logements construits dans le respect des dernières normes techniques et de ce fait offre souvent de nombreux avantages en termes de défiscalisation tout en ayant un impact moindre sur l’environnement. Ces avantages fiscaux sont généralement les seuls intérêts de ce type d’investissement qui ne doit pas se voir comme une investissement long terme générant une plus-value à la clé.

Mais voyons tout cela dans le détail.

Investir dans l’ancien

Il y a des éléments positifs qui vont être déterminants pour certains, il ne faut pas le nier :

  • l’emplacement et le recul sur l’historique du bâtiment limite le risque de moins-value,
  • le prix d’achat global au mètre carré est en général moins élevé,
  • différentes stratégies d’investissement possibles.

1.   L’emplacement et le recul sur le bâtiment limite le risque de moins-value

Le risque de moins-value est assez faible dans la mesure ou l’emplacement sélectionné est de bonne qualité dans un secteur où la croissance des prix est régulière depuis plusieurs années et où les candidats locataires sont solvables.

L’investisseur doit d’une part analyser le bien en lui-même et son emplacement mais aussi, le cas échéant, l’état général de la copropriété qui peut avoir un impact négatif sur la revente si les travaux d’usage ne sont pas faits régulièrement.

2.   Le prix d’achat global au mètre carré est en général moins élevé

Suivant les villes et les quartiers, on peut constater des écarts allant de 20 % à 30 % entre le neuf et l’ancien.  En clair, cela veut dire également qu’il est possible d’acquérir un bien dont la surface sera de 20% à 30 % plus importante pour le même prix. De facto, cela augmente la rentabilité brute de votre investissement car vous pourrez louer plus cher à montant investi équivalent.

En revanche, il peut être nécessaire d’effectuer des travaux de mise aux normes dans le but de se mettre en conformité avec la loi Alur de 2014 pour louer l’appartement. Ces travaux seront déductibles des revenus locatifs, selon le régime fiscal choisi, mais peuvent avoir un impact important sur la trésorerie.

Les frais de notaires représentantes environ 7 à 8 % du prix d’achat du bien. Ils ne sont pas toujours déductibles des revenus locatifs.

3.   Différentes stratégies d’investissement possibles

Il existe plusieurs stratégies possibles lorsque l’on achète un bien ancien :

  • l’achat et la mise en location durablement en visant un rendement locatif,
  • l’achat puis la mise en location 5 ou 6 ans avec revente à terme,
  • l’achat pour revendre dans le cadre d’une opération de marchand de biens.

a.   L’achat et la mise en location durablement en visant un rendement locatif

C’est le cas le plus classique. Un investisseur fait l’acquisition d’un bien dans l’ancien et le met sur le marché locatif.

Généralement, il déclarera des revenus fonciers soit via le régime micro-foncier (abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus locatifs) ou au régime réel qui permet de déduire des revenus locatifs les travaux, la taxe foncière, l’assurance et les intérêts d’emprunts.

Le réel est généralement plus intéressant et permet le cas échéant de déduire des revenus du foyer fiscal les déficits fonciers sous certaines conditions (hors intérêts de prêt).

Il existe par ailleurs des dispositifs fiscaux avantageux :

  • La loi Malraux qui donne droit à une réduction d’impôt calculée sur le montant des travaux de restauration engagés (22 % ou 30 % du montant des travaux jusqu’à un plafond de 400 000 euros pour les travaux pour 4 années maximum),
  • La loi Pinel pour l’ancien (ou dispositif Denormandie) qui reprend le dispositif Pinel sur le neuf en VEFA, savoir 18% de réduction d’impôt sur 9 ans ou 21% sur 12 ans. Pour bénéficier de ce dispositif, il faut que le bien soit existant et insalubre et que les travaux entrepris le « transforment » en un bien salubre destiné à un usage d’habitation.

b.   L’achat puis la mise en location 5 ou 6 ans avec revente à terme

C’est une stratégie d’investissement dynamique qui permet de se construire un patrimoine évolutif dans le temps. Pendant les premières années, l’investisseur bénéficie d’un revenu locatif puis réalise une plus-value en revendant le bien pour en racheter un autre.

Cette stratégie mixte permet en sélectionnant judicieusement les biens de générer des revenus plus importants qu’un revenu locatif classique mais nécessite aussi plus d’investissement personnel.

c.    L’achat pour revendre dans le cadre d’une opération de marchand de biens

Dans ce cas précis, l’opération d’achat revente s’effectuera sur une courte période de temps. Pour ce faire, il vous faut acheter un bien qui nécessite des travaux permettant de dégager une marge brute positive (prix de vente moins prix d’achat) lors de la revente. Le bénéfice est soumis à la TVA.

Investir dans le neuf

L’immobilier neuf possède également des avantages indéniables.

  • normes de constructions moderne avec une faible empreinte écologique,
  • dispositifs fiscaux avantageux associés au produit.

1.   Normes de constructions moderne avec une faible empreinte écologique

Lorsqu’un programme immobilier neuf voit le jour, l’ensemble des logements répondent aux dernières normes de construction tant en matière d’économie d’énergie que d’isolation acoustique.  Il n’y a donc pas de travaux à prévoir et le budget est bien cadré et sans mauvaise surprise.

Les habitations sont également accessibles aux personnes à mobilités réduites (normes PMR).

De plus, les logements sont garantis 10 ans pour le gros œuvre dans le cadre de la garantie décennale et 2 ans pour les équipements dans le cadre de la garantie biennale.

2.   Dispositifs fiscaux avantageux associés au produit

Les frais de notaire représentent environ 2.5 % du prix d’achat du bien contre 8 % dans l’ancien car pour le neuf, il n’y a pas de droit de mutation à payer (4.80 %).

Pour inciter les investisseurs à acheter des logements neufs et pour endiguer le cruel manque de logements en France, l’Etat a prévu une série d’avantages fiscaux.

Par exemple, le dispositif Pinel permet d’obtenir un taux de réduction d’impôt de 12 % pour un engagement de six ans, de 18 % pour un engagement de neuf ans et de 21 % pour un engagement de douze ans dans la limite de 300 000 euros.

Neuf ou ancien : notre conseil

L’ancien et le neuf ont chacun des avantages spécifiques pour les investisseurs immobiliers qui dépendent des objectifs que l’on se fixe.

Il apparaît que la rentabilité dans l’ancien est bien souvent meilleure que dans le neuf notamment grâce au prix du mètre carré moins élevé et aux emplacements sélectionnés souvent de premier plan. La revente du bien après quelques années permet généralement de faire une plus-value qui vient encore améliorer la rentabilité de l’investissement.

Dans le neuf, la rentabilité est généralement moins importante mais est compensée par des avantages fiscaux, au moins sur les premières années. Il ne faut en général pas envisager de faire une plus-value à la revente comme tenu de la fin des avantages fiscaux et des emplacements qui sont généralement de second ordre.

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