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Indexation des loyers et indice de référence des loyers : comment ça marche ?

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Depuis le XIXe siècle, les propriétaires ne peuvent plus augmenter les loyers à leur guise. On a pu parler de taxation, de gel, de contrôle ou encore d’encadrement des loyers. A une époque, l’augmentation des loyers était même indicée sur le coût de la construction ou ICC. Quoi qu’il en soit, il s’agissait d’encadrer l’augmentation des loyers afin que les propriétaires ne puissent en abuser, et ainsi protéger les locataires.

Aujourd’hui, les termes ainsi que les conditions ont évolué, mais l’objectif reste le même. Vous êtes propriétaires ou locataires, voici tout ce qu’il faut savoir à propos de l’indexation des loyers et de l’indice de référence des loyers ou IRL Insee.

IRL, qu’est-ce que c’est et comment est-il calculé ?

L’indice de référence des loyers ou IRL Insee est un indice de base utilisé pour la révision des loyers, qu’il s’agisse d’un logement loué nu ou d’un logement loué meublé. Il sert à fixer un plafond aux augmentations annuelles de loyers applicables par les propriétaires. A partir de cet indice, on calcule un nouveau loyer à appliquer, et tout loyer révisé ne peut donc dépasser un certain montant.

L’IRL a été instauré suite à la loi n° 2005-841 du 25 juillet 2005. Il a subi une évolution en 2008, et depuis, il se base sur l’indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers ou IPC (avec pour référence le 4ème trimestre 1998, qui constitue la base 100).Chaque trimestre, et pour chaque année, l’Insee publie un nouvel IRL chaîné en glissement annuel, prenant en compte l’inflation sur les prix à la consommation (moyenne sur 12 mois) entre le trimestre de l’année précédente et le même trimestre de l’année concernée. Il est possible de retrouver le tableau de ces indices sur le site de l’Insee.

Pourquoi est-ce important pour les bailleurs-investisseurs ?

Pour qu’un investissement locatif soit rentable, il faut réaliser un certain bénéfice entre le loyer perçu chaque mois et les différentes charges non récupérables, notamment les charges courantes. A ces dernières s’ajoutent les taxes, impôts et prélèvements sociaux et les mensualités de prêt éventuelles. Le fait est que ces différentes charges subissent une inflation au fil des années.

En d’autres termes, les bailleurs percevront au final moins de bénéfices sur leur bien en location. Aussi, il est important pour le bailleur, afin de préserver un rendement intéressant, de répercuter cette inflation sur le loyer. Au premier abord, le gain de loyer peut paraître mince, mais il faut se rappeler qu’un investissement locatif s’étale sur plusieurs années, et que cette différence peut avoir un impact important sur la rentabilité de l’investissement à long terme.

A titre d’exemple, prenons un investissement immobilier avec caractéristiques suivantes :
Investissement initial : 150 000 euros

Revenus locatifs : 10 000 euros
Charges locatives totales en année 1 : 3000 euros
Inflation annuelle sur les charges : 3%

Compte tenu de l’inflation sur les charges, les charges locatives en année 10, seraient de 4020 euros.
Sans indexation des loyers sur l’IRL, on aurait donc un rendement net en année 10 de 4%, contre 4,6% en année 1, soit une diminution de la rentabilité nette de 13% entre la première année et la dernière année.

Comment le calculer et l’appliquer ?

Lorsqu’un propriétaire veut indexer pour la première fois son loyer ou appliquer une augmentation en se basant sur l’IRL, il doit prendre en compte le dernier indice trimestriel publié avant la signature du bail et l’indice du même trimestre de l’année suivante. Par exemple, le bail a été signé le 21 novembre 2018. Le propriétaire doit alors vérifier le dernier IRL publié par l’Insee, qui est dans ce cas l’IRL du 3ème trimestre 2018 (publié le 11 octobre 2018), d’une valeur de 128,45. L’IRL du 3ème trimestre 2019 s’élève quant à lui à 129,99.

La méthode de calcul est simple : il suffit de multiplier le loyer en cours par l’IRL du trimestre correspondant, le tout divisé par l’IRL du même trimestre de l’année précédente.

Nouveau Loyer = (Loyer en cours x IRL du trimestre en cours) / IRL du même trimestre de l’année précédente ou de l’année de référence de fixation du loyer en cours

Il est important de préciser qu’un propriétaire ne peut demander une révision de loyer dans le cas où le bail ne prévoit aucune clause à cet effet (clause de révision annuelle de loyer). Si vous êtes propriétaire, pensez alors à inclure cette clause lors de la rédaction du contrat de bail. Dans le cas contraire, le loyer restera le même pour toute la durée du bail.

Le propriétaire peut procéder à une augmentation du loyer tous les ans, soit à la date prévue à cet effet par les deux parties dans le contrat, soit à la date anniversaire du contrat. Si le propriétaire bailleur laisse passer cette date, comme l’augmentation n’est pas rétroactive, il ne pourra pas réclamer d’augmentation ayant couru à partir de la date prévue jusqu’à la date de sa demande. Par exemple, si la date de révision du loyer inscrite dans le bail est le 15 février 2019, alors que le propriétaire n’a fait sa demande que le 15 mai 2019, il ne peut réclamer aucun surplus pour les mois de mars et avril.

Pour que la révision de loyer puisse être appliquée, le propriétaire doit obligatoirement adresser une demande à son locataire, par lettre recommandée avec accusé de réception. Il faut aussi que le bailleur en fasse la demande dans l’année de sa prise d’effet, sinon l’augmentation sera perdue et ne pourra pas être rattrapée (loi ALUR).

Exemple de lettre de révision de loyer

Monsieur/Madame (Nom et Prénoms) ,

Par la présente, je soussigné (vos nom et prénoms), propriétaire du logement (détails du logement), vous fais savoir que, conformément au bail que nous avons signé le (date), votre loyer actuel est indexé sur (l’IRL du bon trimestre de l’année précédente).

Je vous informe par la présent, qu’en vertu de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs (article 17-1), votre loyer va augmenter de (pourcentage) à compter du (date), soit un loyer mensuel de (montant du nouveau loyer en toutes lettres).

Je vous remercie de bien vouloir en prendre note.

Je vous prie de recevoir, Monsieur (ou Madame), mes salutations les plus distinguées. 

Signature 

Ajustement de loyer sur plusieurs années

En cours de bail, il peut arriver que certains propriétaires n’aient pas exigé de révision de loyer pendant plusieurs années. Si un jour, ils veulent revoir leur loyer à la hausse, peuvent-ils réclamer et appliquer toutes les hausses pour toutes les années concernées ?
Deux cas peuvent se présenter :

  • Toutes les révisions prévues avant le 27 mars 2014 (date d’application de la loi ALUR) peuvent être appliquées, en respectant les IRL de chaque date de révision pour les années concernées. Les différences entre loyer non révisé et loyers révisés constituent alors une créance du locataire envers le bailleur, qui est soumise à un délai de prescription de 5 ans, à compter de la date de révision. Très important à souligner, il faut que la demande en justice ait été intentée avant la date butoir, soit le 27 mars 2015.
  • Toutes les révisions prévues après cette date peuvent être appliquées, si le bailleur a demandé chaque révision dans le délai imparti, c’est-à-dire un an à compter de la date de révision. En cas de non-paiement, il a aussi un délai d’un an à partir de la date de révision pour réclamer son dû. Il peut également intenter une action en justice, si cela est nécessaire. Dans le cas où aucune demande de révision n’a été faite dans le délai imparti, le bailleur ne peut exiger aucune révision.

L’augmentation du loyer au changement de locataire ou au renouvellement du bail sans travaux 

À l’occasion d’un changement de locataire ou du renouvellement bail, le propriétaire peut choisir de revoir son loyer à la hausse. Mais cette augmentation reste encadrée, en fonction de la localisation du bien immobilier et de la durée de vacance locative. 

  • En zone non-tendue, le bailleur, en principe, est libre de fixer le loyer qu’il veut.
  • En zone tendue (voir la liste complète des communes concernées) le propriétaire ne peut augmenter son loyer sauf si le logement est resté vacant plus de 18 mois ou s’il a effectué des travaux de rénovation. Dans ce cas une autre règle s’applique.
  • En zone tendue et où les loyers sont encadrés (seule la ville de Paris est concernée pour le moment), le nouveau loyer ne pourra dépasser le loyer de référence fixé par arrêté préfectoral, majoré de 20%.

A titre d’exemple, pour une hausse encadrée par l’évolution de l’IRL, prenons un logement, dont le dernier loyer indexé était de 600 euros.

Le bail a pris fin au mois d’août 2019. Les indices de références pris en compte durant les précédentes révisions de loyer étaient ceux du 2ème trimestre de chaque année. Si le bailleur souhaite revoir le loyer cette année 2019, il doit ainsi se baser sur l’IRL du 2ème trimestre 2019, soit 129,72. En appliquant la formule, le nouveau loyer serait donc de :

600 x 129,72 / 127,77 (IRL du 2ème trimestre 2018) = 609,15 euros

S’il avait l’intention de fixer le nouveau loyer à 650 euros, cela n’aurait pas été possible, car même en cas de changement de locataire (et donc dans le cas d’un nouveau bail), le nouveau loyer ne peut excéder l’ancien loyer révisé avec le bon IRL.

L’augmentation du loyer au changement de locataire ou au renouvellement du bail avec travaux 

Dans le cas où le bailleur a engagé des travaux, et que le loyer précédent devient sous-évalué, le propriétaire peut augmenter son loyer, mais cela reste aussi encadré. L’augmentation ne pourra pas dépasser 50% de la différence entre le dernier loyer et les loyers de référence relevés dans le voisinage ; ou 15% du montant des travaux d’amélioration (ce montant doit être au moins égal à 50% de la dernière année de loyer). La plus élevée des limites précédentes pourra être appliquée. A noter que l’augmentation est calculée pour un an.

A titre d’exemple, soit le même logement ci-dessus, avec un loyer mensuel de 600 euros (7200 euros par an), pour lequel le bailleur a entrepris 4000 euros de travaux.

Pour la première limite (différence entre dernier loyer et loyer de référence du voisinage (675), voici le calcul : (675 – 600) x 50% = 35,5 euros.
Cela donne un nouveau loyer de 600 + 35,5 = 635,5 euros.

Pour la deuxième limite (15% des travaux), le calcul se fait comme suit : 4000 (travaux) x 15% + 7200 (ancien loyer annuel) = 7800 euros
Cela donne un nouveau loyer mensuel de 650 euros.

Comme dit plus haut, la limite la plus élevée pourra être appliquée, le bailleur peut ainsi fixer son nouveau loyer à 650 euros.

Le cas particulier du loyer manifestement sous-évalué

Si le loyer précédent a été manifestement sous-évalué et que le bailleur en apporte les preuves, à savoir : 3 références de loyers pratiqués pour des biens immobiliers similaires, avec adresse exacte, qualité et âge de l’immeuble, surface, nombre de pièces, équipements, dans les communes de moins d’un million d’habitants ; et 6 références de loyers si le bien se trouve dans une commune de plus d’un million d’habitants, alors le propriétaire peut augmenter son loyer progressivement sur la durée du bail.Dans tous les cas, il devra néanmoins respecter, si un tel loyer existe, le loyer de référence en vigueur dans sa zone (comme évoqué précedemment, seule la ville de Paris est concernée à date).

Le locataire peut contester cette réévaluation à l’occasion du renouvellement du bail, en apportant lui aussi ses références de loyers. La commission départementale de conciliation peut alors être saisie par les deux parties en cas de désaccord. Si cela n’aboutit à aucune conciliation, il faudra saisir le juge d’instance avant l’expiration du bail. Dans le cas où aucun accord n’a été trouvé, le bail sera reconduit avec ses conditions antérieures.

Si l’augmentation a été approuvée, elle devra être étalée sur la durée du nouveau bail, en fonction de son pourcentage (pour toute augmentation supérieure à 10%, un sixième sera appliqué par an). À noter que la révision annuelle avec l’IRL Insee peut continuer à être appliquée, au cours du nouveau bail.

A titre d’exemple, si la hausse est de 9% et que le bail qui va être renouvelé dure 3 ans, alors elle sera étalée à hauteur de 3% par an durant les 3 ans. Pour un bail durant 6 ans, la même hausse sera étalée à hauteur de 1,5% par an durant les 6 ans.

Si la hausse est de 12%, la hausse sera étalée à hauteur de 2% par an (un sixième), et ce peu importe la durée du bail.

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