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Immeuble de rapport : définition

Nous entendons beaucoup de références au terme « immeuble de rapport » sur le marché de l’immobilier et en particulier parmi les chasseurs de rentabilité, mais au final, qu’est-ce qu’un immeuble de rapport ?

Le terme immeuble de rapport fait référence au rapport d’investissement que peut obtenir le propriétaire de l’immeuble grâce aux économies d’échelles. Le terme, fait donc très vite référence au fait que le logement sera utilisé à des fins de rentabilité et donc de location. 

Qu’est-ce qu’on y gagne ?

Rapport au m²

Dans un premier temps, on y gagne au prix du m². Quand on regarde le prix moyen du m² de surface habitable en France (2900€ en 2018), on peut constater de très gros écarts de prix si on regarde du point de vue d’un studio ou d’un immeuble de rapport. Entre l’un et l’autre, il est tout à fait possible qu’il y ait 50 % d’écart de prix avec +25 % pour le studio par rapport au prix moyen du marché et -25 % pour l’immeuble de rapport par rapport au prix moyen du marché.

Rapport des charges de copropriété

Mais le prix du m² n’est pas le seul point sur lequel un investisseur est gagnant en investissant dans un immeuble de rapport. En effet, on peut aussi y gagner sur les frais de copropriété. De manière générale, les syndics prennent des provisions pour les frais à venir alors que dans le cas d’un immeuble de rapport, il n’y a qu’un propriétaire qui gère le budget seul et avec une cohérence globale.

Rapport des travaux

D’autre part, on y gagne sur les travaux. Le fait de faire tous les travaux nécessaires en une fois, permettra au propriétaire de mieux négocier les tarifs avec son constructeur ou artisan.

Rapport à la distance à parcourir dans la gestion

Enfin, l’élément qui nous semble le plus structurant dans le fait d’opter pour un immeuble de rapport est l’économie que l’investisseur fait grâce à la centralisation de ses bien en un seul et même endroit. Il est clair que si vous possédez 10 appartements, il est beaucoup plus facile pour vous de gérer ces 10 appartement s’ils sont dans le même immeuble que s’ils sont répartis dans tout la ville ou encore pire dans tout la France.

Répartition du risque de la vacance locative

Le fait d’avoir un investissement réparti sur plusieurs biens va considérablement baisser la dépendance de l’investisseur vis-à-vis de ses locataires. Pour comprendre cela, imaginez que pour le même prix, l’investisseur avait acheté un très grand appartement. En cas de vacance locative, il n’a plus aucun loyer qui rentre et c’est assez pénalisant pour la rentabilité du projet. En revanche, le fait de considérer qu’il y a potentiellement 9, 10 ou 11 locataires différents pour un même investissement, cela implique probablement plus de gestion, mais il y a très peu de chances que tous les locataires décident de partir le même mois. Il y aura donc statistiquement toujours des loyers qui vont rentrer.

Meilleur rapport locatif

Le fait d’avoir un bien de très grande surface découpée en petits logements est beaucoup plus rentable que si le bien était loué dans son intégralité.

Meilleure liquidité et meilleure plus-value à la revente

En considérant que tous les lots de l’immeuble soient bien découpés, vous auriez la possibilité d’obtenir une très belle plus-value en revendant les lots séparément (comme expliqué dans le 1er point) et, surtout, il y a une plus forte demande à l’achat de studio que des immeubles. Donc si vous en avez le courage, les biens partiraient plus facilement que si vous vendiez l’immeuble dans son ensemble.

Qu’est-ce qu’on y risque ?

Heureusement, les risques sont bien moindres que les avantages, mais ils existent tout de même. 

Plus de logement = plus de locataires

Sans nul doute, vous allez devoir gérer beaucoup plus de monde et beaucoup plus de problèmes avec 10 studios qu’avec un seul locataire. C’est une conséquence à prévoir dans votre projet et dans ces cas-là nous recommandons vivement de passer par une agence.

Les réparations sont plus douloureuses

Evidemment, quand il y a un problème dans l’immeuble, il faut que vous ayez les liquidités pour le régler et cela peut faire très mal. Par exemple, les réparations du type toiture, plomberie et charpente peuvent survenir de façon imprévisible et coûter très cher. 

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