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Conseil immobilier : comment bien choisir son investissement Pinel ?

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Si vous envisagez un investissement immobilier loi Pinel, vous vous posez sans doute de nombreuses questions. En effet, plusieurs options s’offrent à vous et il n’est pas toujours facile de s’y retrouver. Voici donc un petit guide des critères à prendre en compte pour choisir votre investissement loi Pinel et réaliser une plus-value.

La situation

Comme pour toute acquisition immobilière, l’emplacement est déterminant. C’est d’autant plus le cas dans le cadre de l’achat d’un appartement neuf loi Pinel, car outre la défiscalisation immobilière, la clé de la réussite d’un tel investissement est la rentabilité locative. Par ailleurs, vous pourrez vous-même habiter le logement à l’issue de la période de défiscalisation de 6, 9 ou 12 ans.

La ville

La Réunion, l’une des régions les plus intéressantes de France pour un investissement en loi Pinel

Si vous n’avez pas encore déterminé de région ou de ville, sachez que les métropoles de Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux, Lille, Montpellier ou encore les villes réunionnaises de Saint-Denis, Saint-Gilles-les-Bains, Saint-Pierre ou la Saline sont particulièrement attractives sur la base des critères suivants :

  • Attractivité économique (dynamisme, nombre d’entreprises, salaires, etc.)
  • Évolution de la démographie (plus la croissance démographique est élevée, plus la demande de logements augmente)
  • Amélioration du cadre de vie (par exemple au niveau des transports, équipements de loisirs, sécurité, services médicaux, etc.)
  • Potentiel universitaire (en particulier si vous envisagez d’acheter un studio ou un appartement en colocation. C’est également intéressant si vous avez des enfants !
  • Prix de l’immobilier neuf (si les prix sont trop élevés, vous pourrez difficilement obtenir une bonne rentabilité, même si vous pouvez défiscaliser en Pinel).

À noter que l’État défini un zonage pour un investissement loi Pinel. Il existe cinq zones dont trois éligibles de façon systématique en raison de leur tension locative peu élevée.

Conseil loi Pinel : Renseignez-vous également sur les projets d’aménagement à venir dans la commune où vous envisagez d’investir.

Le quartier

Vous avez choisi une ville ? La prochaine étape est de sélectionner le quartier. En effet, les quartiers d’une commune présentent de grandes disparités, en particulier dans les grandes métropoles. Pour sélectionner le quartier idéal, pensez à vos futurs locataires selon le type de bien que vous souhaitez acquérir. Par exemple, si vous souhaitez acheter un studio ou un petit appartement, vous attirerez probablement des universitaires ou jeunes actifs. Cherchez donc un quartier animé de jour comme de nuit. Si au contraire vous envisagez l’achat d’un appartement plus grand, vous le louerez sans doute à des familles. La proximité des écoles, structures de loisirs et parcs sont donc des critères importants. Dans tous les cas, misez sur un quartier sûr et proche de tous les services et transports en commun.

Le programme

Vous avez sélectionné la ville et le quartier qui vous intéressent ? Il vous faut maintenant choisir un programme d’investissement immobilier loi Pinel.

Attention aux pièges

Certains programmes peuvent sembler attractifs, habituellement avec de belles photos et une pléiade d’arguments de vente. Cependant, attention aux programmes entièrement commercialisés auprès d’investisseurs par des réseaux de vente. En effet, ils sont parfois proposés à des prix supérieurs à ceux du marché, entraînant une moins-value lors de la revente. En outre, les matériaux utilisés peuvent être de mauvaise qualité.

Choisissez un programme d’investissement loi Pinel performant

Un immeuble avec des propriétaires occupants est généralement une bonne option, car ces derniers s’impliquent dans la gestion de la copropriété. Par ailleurs, il est souvent conseillé d’opter pour de petites copropriétés. En effet, de nombreux locataires préfèrent les petites résidences. Enfin, privilégiez les résidences avec du cachet, des équipements modernes et si possible des espaces verts.

Conseil loi Pinel : Méfiez-vous des charges de copropriété, par exemple pour les résidences avec piscine. N’hésitez pas à vous renseigner au maximum sur le promoteur.

L’appartement

Une fois que vous avez défini la ville, le quartier et le programme d’investissement immobilier loi Pinel, il ne vous reste plus qu’à choisir l’appartement.

Le type de logement

Comme expliqué précédemment, le type de locataires variera selon le type de logement. Voici un petit résumé pour y voir plus clair et optimiser votre défiscalisation immobilière :

  • Studios, T1 et T2 : Attirent principalement les étudiants et jeunes actifs, mais également les personnes âgées seules. Ils sont relativement faciles à louer, mais les locataires restent rarement longtemps.
  • T2 et T3 : Particulièrement intéressants pour les couples, célibataires ou personnes séparées.
  • T4 et T5 : Ces grands appartements sont surtout attractifs pour les familles. Le principal avantage est que les locataires de ce type de logement ont tendance à rester plusieurs années, et donc à prendre soin de l’appartement.

La qualité du logement et du bâtiment

Certains appartements neufs présentent des finitions de mauvaise qualité, qui peuvent rapidement devenir obsolètes et vous coûter beaucoup d’argent à long terme. Par conséquent, vérifiez la qualité des prestations, entre autres :

  • Installation électrique, ampérage du compteur et fonctionnement des prises
  • Efficacité du chauffage
  • Éclairage
  • Sols et/ou murs en carrelage (ils ne doivent pas sonner « creux »)
  • Sols en parquet (résistance du parquet, pose correcte sans « décollement »)
  • Bon fonctionnement de la porte d’entrée et de l’interphone le cas échéant
  • Qualité des fenêtres (aluminium, etc.), du vitrage (isolation thermique et phonique) et des volets, surtout s’ils sont roulants
  • État et épaisseur des murs
  • Qualité et isolation des portes (bois massif, poignées, etc.)
  • Robinetterie dans la cuisine et dans la salle de bain
  • Électroménagers le cas échéant
  • Qualité et fonctionnement des sanitaires (chasse d’eau, pas de fuite, porte de douche qui ferme correctement, etc.)
  • Bon fonctionnement des systèmes de ventilation dans la cuisine et dans la salle de bain
  • État des zones communes (portail, ascenseur, cave, garage, pas d’humidité etc.)
  • Qualité des matériaux employés dans la construction du bâtiment (ossature en ciment ou en béton armé, parement extérieur, dallage en sous-sol, isolation, étanchéité, etc.)

De l’emplacement au programme en passant par la qualité de l’immeuble et de l’appartement, tous les critères ci-dessus auront un impact direct sur la rentabilité de votre logement et le taux de vacance. Par conséquent, il est primordial d’en tenir compte pour éviter les vacances locatives (lorsque l’appartement est vide) et réussir votre investissement loi Pinel.

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