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Comprendre le déficit foncier en 6 points

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Si vous en êtes arrivés à lire sur cet article, c’est probablement parce que vous avez compris que le déficit foncier est un moyen efficace de payer moins d’impôts et vous avez bien raison. Avant de rentrer dans les détails, on peut introduire l’article en disant que le déficit foncier est un mécanisme permettant au propriétaire d’un ou plusieurs biens immobiliers de réduire ses impôts en déduisant certaines charges liées à ces biens. Pour bien comprendre ce mécanisme, il y a des principes directeurs à maîtriser que nous avons détaillés ci-dessous.

#1 Il n’est applicable qu’aux locations nues

En effet, la réduction d’impôts du déficit foncier n’est applicable qu’aux locations nues. C’est à dire que les locations meublées n’y sont pas éligibles à ce régime fiscal. De fait, les investisseurs ciblant la niche fiscale de la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) devront faire un choix car les deux enveloppes de réductions fiscales ne sont pas cumulables.

#2 Il vous engage à louer le bien pendant 3 ans

Lorsque vous optez pour le déficit foncier, vous vous engagez, de fait, à louer le bien jusqu’au 31 Décembre de la troisième année suivant celle de l’imputation au revenu global. C’est à dire que durant cette période, vous n’aurez pas la possibilité de changer la finalité du bien. En simple, vous ne pourrez ni le vendre, ni en faire votre résidence principale, ni le transformer en location meublée. Dans le cas contraire, si vous avez bénéficié de la réduction d’impôts correspondant au déficit foncier, le fisc devra recalculer votre impôt et vous devrez probablement rendre le fruit de cette réduction d’impôt. A l’exception près de si vous avez perdu votre emploi entre temps.

#3 Il n’est applicable que si vous êtes imposés au régime réel

Nous vous recommandons de lire l’article que nous avons rédigé à ce sujet sur le choix du régime fiscal de vos revenus fonciers mais pour faire simple, il n’est pas possible d’appliquer un déficit foncier au régime micro BIC.

#4 Seuls certains types de travaux y sont éligibles

Comme le mentionne le site des impôts seuls certains types de travaux sont applicables à cette réduction d’impôts : 

1. Travaux de réparation et d’entretien

Cela fait référence aux travaux dont le but est d’assurer l’usage normal d’un bien sans y ajouter de modification structurelle et d’agencement.

2. Travaux d’amélioration

Cela fait référence aux travaux permettant d’améliorer la qualité de vie dans le bien concerné sans pour autant y ajouter des modification structurelles et d’agencement.

De fait, tous les travaux de construction, de reconstruction, d’agencement, d’extension ou encore d’agrandissement ne sont pas éligibles au déficit foncier.

Pour vous aider à identifier les travaux éligibles à cet baisse d’impôts sur la facture de votre artisan, dans 90% des cas, il vous suffit de regarder le taux de TVA applicable sur chacune des ligne de votre facture. sachez donc que le taux de 10% est souvent appliqué aux travaux éligibles au déficit foncier.

>> Pour plus d’informations, retrouvez l’article 156 du code général des impôts 

#5 Il possède une enveloppe et plafond spécifique (et peut se cumuler)

Le déficit foncier ne peut pas dépasser la limite de 10 700 € / an mais, en revanche, l’excédent sera appliqué aux années suivantes.

D’autre part, il ne vient pas compléter l’enveloppe maximal des réduction d’impôts de 10 000€ prévu par l’état. Il est donc tout à fait possible de bénéficier de 10 000€ de réduction d’impôts (avec du Pinel par exemple) et d’un déficit foncier de 10 700€ sur une même année.

En complément de cela, contrairement à beaucoup de niches fiscales la réduction d’impôts relative au déficit fiscal vient s’appliquer sur la somme global de vos revenus (vos salaires inclus). En effet, à l’image de la LMNP qui ne vient réduire que vos impôts fonciers, le déficit foncier, lui, viendra réduire tous vos impôts. 

#6 Comment le calculer

 Nous vous recommandons de suivre les étapes suivantes afin de bien calculer votre déficit foncier : 

  1. Dans un premier temps, il est important de déduire les charges financières des revenus fonciers. Cela implique par exemple les intérêts d’emprunt.
  2. Suite à l’étape précédent, si le résultat du calcul est inférieur à zéro (donc négatif), ce déficit est imputable sur le revenu foncier pendant les 10 années consécutives.
  3. En revanche, si le résultat est positif, on soustrait au montant obtenu la somme des charges non financières (qui seront des travaux dans les grandes proportions).
    1. Si le résultat est supérieur à zéro, aucun déficit n’est applicable.
    2. Si, en revanche, le résultat est inférieur à zéro, le déficit est imputable au revenu global plafonné à 10 700 € / an.

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