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Comment virer un locataire ?

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On vous l’accorde, la formulation n’est pas très sympathique et la situation ne l’est pas non plus pour les acteurs en présence, mais c’est ainsi que la question est souvent formulée.

Avant toute chose, il est bon de rappeler que le taux de loyers impayés, principale raison à l’origine de l’expulsion d’un locataire, reste globalement faible (entre 2 et 3%). En revanche, pour le propriétaire-bailleur, confronté à cette situation, les conséquences peuvent être importantes, notamment lorsqu’ils ont contractés un emprunt à rembourser. Dans cet article, nous vous expliquons quelles sont les règles qui régissent l’expulsion d’un locataire et quelle est la procédure à suivre.

Les conditions pour expulser un locataire

La loi de juillet 1989 prévoit l’interdiction d’expulser son locataire en tant que tel. L’expulsion d’un locataire va donc de paire avec la résiliation du bail. Seules trois raisons peuvent être invoquées pour résilier un bail en cours :

  • la reprise des lieux pour y habiter
  • la reprise pour revente
  • la reprise des lieux pour motifs sérieux (nuisances, loyers impayés)

Dans les deux premiers cas, il faut impérativement prévenir votre locataire 6 mois à l’avance. Le courrier doit forcément être envoyé en recommandé avec accusé de réception ou bien par voie d’huissier.

Si vous souhaitez y habiter, vous devez alors faire de ce bien votre résidence principale (et cela marche aussi pour votre famille).

Si vous choisissez la remise en vente, le nouveau propriétaire se verra dans l’obligation de proposer au locataire en place les nouvelles conditions et loyers proposés.

La procédure en cas de nuisances

Si vous souhaitez expulser votre locataire car vous supputez (ou savez) que votre logement est dégradé, la procédure est parfois complexe, car, en théorie, le propriétaire ne peut pas entrer dans les lieux. Il est donc difficile d’estimer les dégradations et d’apporter la preuve qu’elles existent. Il vous faudra ainsi trouver une bonne raison de pénétrer dans le logement ou bien avoir suffisamment d’éléments, même depuis l’extérieur du logement, pour vous faire une première idée des dégradations. Un huissier peut également constater la gravité des dégradations.

Il faudra ensuite avoir recours au tribunal. Le juge prononcera ou non la résiliation du contrat de bail, en accordant ou non des délais selon les dégradations et la situation du locataire. Le locataire peut faire appel de la décision dans un délai d’un mois.

La procédure dans le cadre de loyers impayés

Si vous avez des loyers impayés, et après avoir étudié les pistes des cautions, des garanties loyers impayés et/ou visale il faut s’adresser directement au locataire un commandement de payer (qui est un acte d’huissier) à partir du 2ème mois d’impayés, si votre bail contient une clause résolutoire.

S’il n’en contient pas ou en cas de défaut de paiement dans le délai imparti, le propriétaire peut saisir la justice. Dans ce cas, le juge peut prononcer ou non la résiliation du bail, en accordant ou non (selon la situation du locataire) des délais de paiement. Le locataire peut faire appel de la décision dans un délai d’un mois.

Faire appel à un huissier

Que ce soit dans le cadre des nuisances ou de loyers impayés, le locataire a 2 mois pour libérer le logement, une fois qu’un huissier (lui seul peut signifier le jugement au locataire) aura délivré un commandement de quitter les lieux. S’il ne quitte pas les lieux, l’huissier pourra faire appel au concours de la force publique afin qu’il procède à une expulsion.
Cette expulsion ne peut évidemment pas avoir lieu pendant la trêve hivernale, soit du 1er Novembre au 31 Mars de l’année suivante.


En résumé, expulser un locataire est une procédure longue. Il est à noter qu’avoir des problèmes de défaut de paiement de la part de son locataire reste rare (bien que très impactant pour le bailleur quand cela arrive), et que divers moyens permettent de s’en protéger ou d’en réduire l’impact : assurance loyers impayés, garantie visale, caution solidaire … A noter aussi, que parfois un peu de diplomatie et de dialogue permettent au final de déverrouiller des situations compliquées.

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