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Comment réussir son investissement locatif ?

Investir dans l’immobilier locatif est un moyen pratique pour vous constituer un patrimoine et générer des revenus passifs. Cependant, le succès d’un achat immobilier dépend en grande partie des qualités du bien acquis et d’une bonne gestion locative. Voyons donc comment réussir son placement dans l’immobilier et optimiser ses revenus locatifs.

Évaluez votre capacité de financement

L’investissement immobilier locatif est souvent considéré uniquement comme un complément de revenu ou un moyen de défiscalisation immobilière. Pourtant, il s’agit d’un projet d’investissement qui permet d’avoir une réelle indépendance financière. Il doit donc être envisagé dans sa globalité.

Avant de se lancer dans la pierre, il faut d’abord réaliser un bilan patrimonial afin d’évaluer votre capacité de financement. Vous devez donc passer en revue l’ensemble de vos revenus et de vos dépenses. Quels sont les biens ou les liquidités dont vous disposez actuellement ? S’agit-il de biens liquides dont vous pouvez disposer immédiatement, ou de biens bloqués ? Quelles sont vos charges mensuelles ? Avez-vous des emprunts ou des dettes à rembourser ? Quelle est exactement votre situation fiscale ?

Le fait de répondre à ces questions vous permet d’avoir une idée pertinente sur votre capacité de financement pour votre bien immobilier. Vous pouvez également vous faire accompagner par un conseiller en gestion qui vous aidera à mieux analyser votre situation patrimoniale. Cette analyse de tous les éléments financiers doit impérativement prendre en considération votre situation familiale (régime matrimonial, nombre d’enfants). Donc, le bilan patrimonial et l’analyse de votre situation financière vous permettront de définir exactement votre capacité de financement et votre budget d’investissement.

Financez votre investissement locatif par crédit

L’immobilier présente un avantage majeur par rapport aux autres placements immobiliers. En effet, c’est quasiment le seul placement qui vous permet de vous créer un capital en empruntant. Il vous permet donc de vous constituer un patrimoine avec peu de fonds propres grâce à l’effet de levier lié au prêt. En outre, dans la plupart des cas, le taux d’intérêt du prêt est inférieur au taux de rentabilité de l’investissement locatif du bien immobilier.

A long terme, la rentabilité globale de l’investissement est donc supérieure au coût total du prêt. Autrement dit, en optant pour un crédit immobilier, vous serez toujours bénéficiaire ! Sachez également qu’en finançant votre investissement locatif par crédit, vous pouvez optimiser votre fiscalité. En effet, en fonction du type de location, il est possible de déduire les intérêts du prêt immobilier de vos loyers.

Si vous optez pour une location vide par exemple, vous pouvez déduire les intérêts du prêt de vos revenus fonciers. Vous pouvez même bénéficier du mécanisme du déficit foncier lorsque vos revenus locatifs sont inférieurs à vos charges. La bonne nouvelle est que le montant déductible n’est pas plafonné. Outre les intérêts, il comprend également les frais annexes du prêt comme les frais de dossier, ceux de l’assurance et certaines charges locatives.

De même, si vous investissez en tant que loueur en meublé non-professionnel, vous pouvez également bénéficier d’une réduction d’impôts. Les intérêts et les frais du prêt seront déduits de vos revenus locatifs imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Même si vous disposez des fonds nécessaires pour payer comptant, il est donc plus avantageux pour vous d’emprunter pour financer votre investissement locatif.

Choisissez l’emplacement de votre immobilier locatif


Pour réussir votre investissement immobilier, il est primordial de bien choisir l’emplacement du bien que vous voulez acquérir. En effet, la situation du bien immobilier (ville, quartier) détermine en grande partie la rentabilité locative de l’investissement. Privilégiez donc des zones à forte demande locative pour éviter le risque de vacance locative (pénurie de locataires).

Il n’est pas forcément nécessaire d’investir uniquement dans les grandes villes. Cependant, il faut toujours cibler des zones dynamiques dont le taux de croissance évolue en permanence. Par exemple, vous pouvez envisager de louer des logements de petites surfaces dans certaines villes universitaires. De même, les résidences de services représentent également un bon support d’investissement locatif. En revanche, si vous optez pour un immeuble de rapport, les critères vont être un peu différents (évolution démographique, implantations institutionnelles, etc.).

Du fait que la demande locative est assez forte dans ces villes et ces résidences, vous allez pourvoir appliquer des loyers plus élevés. Par conséquent, le rendement locatif de votre bien immobilier sera optimisé.  Dans tous les cas, privilégiez des quartiers animés disposant de toutes les commodités nécessaires : transports, commerces, établissements scolaires, loisirs…etc. Bien évidemment, vous devez prendre en considération le profil-type de votre locataire idéal afin de bien cibler la zone dans laquelle vous allez investir.

Il convient également de vous renseigner auprès de la mairie sur les projets d’urbanisme en cours. En faisant ainsi, vous serez informé sur les types de constructions envisagés à court et à moyen terme. Evitez surtout d’investir dans des logements excentrés, même s’ils sont moins chers et méfiez-vous des projets trop alléchants présentés sur des maquettes !

Évaluez la rentabilité de votre investissement locatif

Avant de vous lancer dans l’investissement locatif, il est important d’évaluer d’abord la rentabilité de votre projet immobilier. Pour cela, la première étape consiste à vous informer sur les loyers pratiqués dans le quartier où vous avez choisi d’investir. Il est possible de trouver des informations pertinentes en ligne via les observatoires d’offres locatives mis en place par le ministère de logement.

Vous pouvez également demander l’aide d’un conseiller immobilier ou d’un notaire afin d’avoir toutes les informations nécessaires sur l’évolution du marché locatif. Pour estimer la rentabilité nette de votre investissement locatif, il faut calculer le montant annuel des loyers. Déduisez-en les taxes, les prélèvements sociaux, les charges non-récupérables et les frais de gestion annuels. Ensuite, divisez le résultat par le prix d’acquisition de votre bien immobilier et multipliez le tout par cent.

La rentabilité nette est un indicateur clé de la performance d’un investissement locatif. Vous devez donc la prendre en considération afin d’optimiser votre placement. Par ailleurs, il est également important de déterminer le cadre juridique et fiscal le mieux adapté à votre investissement. Pour ce faire, étudiez bien les dispositifs de défiscalisation immobilière mis en place par l’état et optez pour le régime d’imposition le plus approprié. Cela dit, la défiscalisation ne doit pas être le seul moteur d’investissement. 


Pour réussir un investissement immobilier locatif, il est primordial de bien choisir l’emplacement du bien que vous souhaitez acquérir. En outre, il convient d’opter pour un financement à crédit afin de bénéficier de l’effet de levier lié au prêt immobilier. Enfin, il faut calculer la rentabilité locative nette de l’investissement et déterminer le cadre d’investissement le plus approprié.

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