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Comment fonctionne vraiment la loi ELAN ?

La loi ELAN est le projet de loi concernant l’évolution de l’aménagement et du numérique. Transmis au Conseil d’Etat puis au Conseil des ministres au mois d’avril 2018, il a été revu par les deux assemblées parlementaires. La loi devrait donc être définitivement votée ainsi que promulguée pendant l’été 2018. Elle a cependant été annulée par la justice à Lille et à Paris, mais ce dispositif encadrant les loyers pourrait alors s’imposer dans toutes les grandes villes.

Définition de la loi ELAN

La loi ELAN (évolution du logement et aménagement numérique) ou la loi logement 2018 est le texte juridique qui va réformer le droit de l’immobilier pour les années à venir. Ses principales mesures concernent l’encadrement des loyers, le bail mobilité, l’urbanisme, la copropriété, les HLM, le passage au numérique ainsi que les locations touristiques.

L’encadrement des loyers aide à déterminer le prix du bail de location, par rapport à la loi ALUR qui a en fait été annulée à cause de son dispositif difficile à mettre en place.

Le bail mobilité consiste à créer un nouveau type de bail d’habitation visant les locataires en mobilité professionnelle. Il concerne les locations meublées de 1 à 10 mois.

La loi abordera aussi les HLM, car le gouvernement souhaite regrouper les différents organismes des HLM.

De nombreux textes concernant l’urbanisme vont être assouplis et certaines sanctions vont être renforcées.

Les copropriétés vont être adaptées selon leur taille et l’assemblée générale va être remplacée par un conseil d’administration.

Le bail numérique va aussi voir le jour ce qui permettra de signer ses baux en lignes afin d’avoir ses documents dématérialisés.

Les locations touristiques de courtes durées comme celles proposées par AirBnb devront faire l’objet d’un rapport à la commune si elle le demande. Les bailleurs seront alors dans l’obligation de fournir un décompte des nuitées.

Encadrement très contesté dans le domaine de l’immobilier

L’annulation de la loi Elan constituait un espoir pour l’Union des syndicats de l’immobilier. Effectivement, elle avait été jugée peu efficace pour l’encadrement des loyers à Lille et à Paris par le tribunal administratif. Ce dispositif serait donc responsable de l’embourgeoisement de certains quartiers de la ville parisienne.

Les locataires dans les quartiers populaires ont vu grimper le chiffre de leur loyer alors que jusque-là ils bénéficiaient d’une réduction, tandis que les locataires les plus fortunés se sont vu obtenir des réductions. Ce réajustement a alors été une surprise pour de nombreuses personnes.

Alors, les personnes louant des logements peu onéreux sont parties vers des régions proposant des loyers plus abordables que ceux proposés dans la capitale (faute de ne pas avoir de logements sociaux).

Mise en place du dispositif

Le dispositif de la loi ELAN sera appliqué dans les agglomérations de plus de 50 000 habitants et plus particulièrement là où il existe un déséquilibre marqué de l’offre et de la demande dans les logements.

Afin de pallier des difficultés sérieuses au niveau de l’accès au logement, cette mesure sera mise en place. Ces villes vont donc expérimenter cette mesure pour une durée de 5 ans dès la publication de la loi.

Les agglomérations qui vont faire l’objet de cette expérience sont : Aix-en-Provence, Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch, Lille, Lyon, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon et Toulouse.

Sanctions de la loi Elan

Avec la loi Elan, il n’y aura pas de changement significatif, excepté le volet des sanctions qui visiblement a été alourdi. Effectivement, si un bailleur ne respecte pas la mesure de l’encadrement des loyers en pratiquant des loyers bien trop élevés, il sera soumis à deux sanctions :

  • Première sanction : si le juge des baux est saisi par le locataire et qu’il diminue le loyer, le bailleur sera dans l’obligation de rembourser au locataire le surplus perçu.
  • Deuxième sanction : le représentant de l’Etat dans ledit département prononcera une amende administrative qui pourra atteindre au maximum les 25 % du trop-perçu, si le bailleur est une personne physique. Si c’est une personne morale, ce sera de 75 %.

Ainsi, le dispositif paraissait avantageux pour le locataire, car il bénéficiait d’un loyer visiblement limité dans une certaine tranche de prix. Cependant, ce dispositif a modifié le comportement du propriétaire. Alors, on constate une diminution significative de l’offre de logement pour le locataire. 

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