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Comment doit fonctionner le bail selon la loi ALUR ?

La loi ALUR ( Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) est une loi entrée en vigueur en 2015, mais le gouvernement cherche à réformer une nouvelle fois le droit immobilier. La nouvelle loi ELAN devrait donc être votée au cours de l’année 2018.

La loi ALUR

La loi ALUR concerne les bailleurs souhaitant louer des logements et elle s’applique désormais à tous les contrats de location. Cependant, sur internet, on trouve tous types d’informations qui ne sont pas forcément justes. La loi reste assez difficile à comprendre surtout pour les « bailleurs moyens » qui peuvent être confrontés au remplissage des documents administratifs. Elle oblige à faire signer de nouveaux baux à ses locataires. Il est alors impératif que tous les baux ayant été signés avant la ratification de cette loi soient signés à nouveau. Par conséquent, la loi ALUR ajoute une nouvelle justification par rapport au prix du loyer.

Ainsi, vous ne pouvez plus suivre vos anciens modèles de baux, sous peine de vous retrouver dans l’illégalité, car les anciens baux ne sont plus conformes. Il vous faudra alors remplir de nouveaux baux en y intégrant les nouvelles modalités prévues par cette loi. Nous avons donc essayé de décortiquer la loi ALUR et d’en extraire les éléments principaux nécessaires afin que vous puissiez mieux comprendre. Il faut tout d’abord noter que la loi n’est pas totalement entrée en vigueur. En effet, le gouvernement a ajouté quelques modifications en 2017, car il a amendé quelques articles.

Le point le plus important de cette loi

Depuis 2012, si vous louez votre logement dans l’une des 28 agglomérations qui comporte une forte tension au niveau du marché locatif, il vous sera impossible de fixer le prix de votre loyer comme bon vous semble, car il faudra respecter quelques règles.

Si c’est la première fois que vous mettez cette propriété en location et si votre logement est resté vacant pendant au moins 18 mois ou s’il y a eu des travaux d’améliorations (au moins égaux ou bien supérieurs au prix de la dernière année de loyer), vous n’êtes donc pas concerné par ce dispositif. Vous pouvez alors choisir le montant du loyer, comme vous le souhaitez, en suivant la loi de l’offre et la demande de la région.

Cependant, s’il y a un changement de locataire (et c’est le cas le plus redondant), le loyer sera fixé au même prix que votre dernier locataire. Vous pourrez également revaloriser le loyer sur la base de l’évolution des indices de référence des loyers (IRL).

C’est évidemment, le même indicateur qui sert à la révision annuelle de tous les loyers. De plus, si vous avez sous-évalué votre loyer en prouvant une similarité entre plusieurs logements, vous pourrez après examination, augmenter le prix du loyer. Il pourra alors être plus élevé que ce que le décret prévoit, mais pour cela, il faudra que le logement soit en conformité avec l’augmentation du prix. Cela peut aussi se justifier avec des travaux de rénovation.

Les deux dispositifs indispensables pour la loi ALUR

Dispositif de conformité des loyers

Ce dispositif a été mis en place afin que les bailleurs soient en conformité avec la loi ALUR. Il y a un petit détail à prendre en compte: vous devez faire apparaître obligatoirement la date et le montant du dernier loyer payé ainsi que la date de la dernière révision de loyer.

Vous pouvez échapper à cette obligation seulement si votre bien est resté vide pendant 18 mois (avant sa remise en location). Normalement, cette norme devrait concerner seulement les baux ayant des locations situées dans ces 28 agglomérations, mais en réalité, c’est un tarif similaire pour tout le monde. Ainsi, il faudra écrire en toutes lettres que le locataire précédent payait un loyer beaucoup moins élevé, ce qui est assez fâcheux. A vous maintenant de chercher une justification.

Dispositif d’encadrement des loyers

Le deuxième dispositif encadrant les loyers sous la loi ALUR est focalisé sur une liste des agglomérations importantes. Aujourd’hui, le décret concerne cependant uniquement Paris-intra-muros. Le complément apparaît alors, noir sur blanc dans le contrat de bail et c’est de même pour la justification. Le locataire a trois mois s’il veut rapporter que le complément de loyer n’est pas justifié. Il faut tout de même noter que cette mention sera discutée lors de la signature du contrat.

Concernant le secteur géographique parisien, le législateur a ajouté la mention d’un « complément de loyer » au « loyer de référence ». Si le logement dispose de conditions particulières comme une particularité de location ou de confort dans la même catégorie que des logements similaires, il se pourrait que le prix du loyer soit plus élevé selon son emplacement géographique. Par exemple, certains bailleurs disposant d’un avantage géographique, comme une terrasse qui offre une vue sur la Tour Eiffel, vont pouvoir continuer à justifier l’augmentation du prix du loyer avec ce même argument. 

L’impact de la loi ALUR

La loi ALUR a donc un impact sur les bailleurs, car il faudra qu’ils se mettent en conformité avec cette loi. Ils doivent désormais revoir le prix de leurs loyers et d’apporter plus de justificatifs pour leurs locations.

Il faut aussi prendre en compte que les deux dispositifs énumérés au-dessus sont cumulables et donc cela n’aide en rien la simplification, car le bailleur « moyen » n’a souvent pas les compétences requises pour faire appel à un juriste aguerri ou un professionnel de l’immobilier. 


Ainsi, la loi ALUR apporte de nombreuses modifications pour tous les bailleurs. Il faut donc se mettre en conformité avec cette loi en prenant bien en compte les nouveaux dispositifs.

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