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Capacité d’emprunt : on vous explique tout

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Pourquoi est-ce important de connaître sa capacité d’emprunt ?

Solliciter un emprunt est de plus en plus courant auprès des ménages français. Il est en effet rarement possible de disposer de la somme nécessaire pour certains achats importants. Il est ainsi possible d’emprunter pour acquérir une voiture, de l’électroménager ou encore un logement. 

Il existe de nombreuses possibilités pour contracter un prêt, et selon votre profil vous pourrez bénéficier de conditions plus ou moins avantageuses (taux d’intérêt, assurance, frais de dossier, etc …).Il est primordial en premier lieu de pouvoir évaluer votre capacité d’emprunt pour savoir quel montant maximum il vous est possible d´emprunter ainsi que les mensualités qu´il vous sera possible de rembourser. 

Nous vous aidons dans ce guide à comprendre ce qu´est la capacité d´emprunt, quelles sont les différentes méthodes pour la calculer et comment bénéficier des meilleures conditions de crédits.

La capacité d’emprunt : qu’est-ce que c’est ?

La capacité d´emprunt est un concept de gestion financière. Il s’agit tout simplement de la somme que vous pouvez emprunter pour le financement de vos projets. Elle se calcule en prenant en compte vos revenus, vos encours d’emprunts et vos charges récurrentes et prévisibles. 

La capacité d’emprunt obéit à une règle de prudence, qui peut différer dans son mode de calcul d’une banque à l’autre, et qui permet à ces dernières d’évaluer la capacité d’emprunt maximale que vous pouvez rembourser tout en continuant à faire face aux dépenses du quotidien.Il n’existe pas de règle unique, ni de règlement à respecter, mais globalement les banques françaises suivent plus ou moins les mêmes principes.

A noter néanmoins, que suite à aux recommandations du HCSF du 20 Décembre 2019, bien que les banques soient libres d’octroyer des prêts selon les règles qu’elles se sont fixées, il y a de moins en moins d’exception aux règles suivantes :

  • un taux d’effort ou taux d’endettement qui doit être inférieur à 33%
  • une durée d’emprunt qui n’est pas supérieure à 25 ans

Le taux d’endettement : explications 

Quand vous sollicitez un partenaire financier pour un prêt immobilier, il pourra examiner deux critères différents pour évaluer votre santé financière et décider s´il peut vous accorder le crédit demandé.Le premier de ces deux critères est le taux d’endettement.

Le taux d’endettement s’obtient en divisant le montant de vos différentes mensualités de prêt par le montant de vos revenus mensuels nets (vous pouvez aussi raisonner en année). En général (et cela est d’autant plus vrai depuis les dernières recommandations du HCSF), une banque ne vous prêtera pas au delà d’un taux d’endettement de 33%, c’est à dire que les mensualités liées à vos prêts ne doivent pas dépasser 33% du montant de vos revenus.Ceci étant, les banques peuvent faire des exceptions, notamment pour les haut revenus, en regardant un autre indicateur : le reste à vivre.

Le reste à vivre : définition et calcul 

Le reste à vivre, comme son nom l’indique est la somme d’argent disponible une fois que les mensualités ont été retranchées des revenus nets. Cette somme d’argent restante sera ensuite comparée au montant des dépenses habituelles du ménage. 

En ce qui concerne les revenus,  il vous faudra prendre en compte l’ensemble de vos revenus mensuels nets : salaires, retraites, pensions ou bien les allocations telles que le RSA ou le chômage. A ces revenus viendront éventuellement s’ajouter vos revenus immobiliers ou mobiliers.

En ce qui concerne les dépenses, votre banque regardera l’historique de vos relevés de compte, ce qui lui permettra d’estimer la somme des dépenses récurrentes auxquelles votre foyer fait face pour se nourrir, se vêtir, se chauffer, se déplacer …

Compte tenu du fait que les dépenses récurrentes d’un ménage n’augmente normalement pas tout à fait proportionnellement avec les revenus (plus vous gagnez de l’argent, plus la part des dépenses récurrentes est faible), ce mode de calcul va avantager les plus hauts revenus. Il faut reconnaître que le reste à vivre semble un indicateur plus fiable et juste de la capacité d’un ménage à rembourser son prêt (bien entendu si la situation personnelle et professionnelle de ce même ménage reste stable dans le temps). 

Les autres indicateurs à prendre en compte

Bien entendu, votre banque ne s’arrêtera pas là et étudiera votre situation plus en détail. D’autres éléments vont jouer sur le montant final que vous serez capable d’emprunter; par exemple :

  • votre rigueur budgétaire, 
  • votre stabilité professionnelle, 
  • votre âge, 
  • votre apport personnel …

Si ces indicateurs sont favorables, cela jouera en votre faveur, pour emprunter tout court d’une part, mais pourra aussi jouer favorablement sur l’enveloppe finale empruntable. 

L’impact de la durée d’emprunt et du taux d’intérêt

La durée d’emprunt et la taux d’intérêt ont des effets contraires sur votre capacité d’emprunt. En effet, plus vous empruntez sur une période longue, plus vous diluerez le capital à rembourser dans le temps et donc plus vos mensualités seront faibles, augmentant ainsi votre capacité d’emprunt. En parallèle, plus vous empruntez sur une durée longue, plus votre taux d’intérêt sera important et plus le montant total de vos intérêts pèsera lourd relativement au montant empruntable, réduisant ainsi votre capacité d’emprunt. 

Vous avez suivi ? Vous aurez donc compris que la durée d’emprunt et le taux d’intérêt ont de dynamiques inverses et qu’il existe, une durée d’emprunt “idéale”, qui permet d’optimiser votre capacité d’emprunt. En pratique cependant, et compte tenu de la faiblesse des taux d’intérêt à la date de rédaction de cet article, l’effet de l’allongement de la durée d’emprunt est beaucoup plus favorable que la faiblesse du taux d’intérêt pour maximiser votre capacité d’emprunt. 

Le cas spécifique de l’investissement locatif


La capacité d´emprunt pour l´investissement locatif est particulièrement importante car il intègre un autre paramètre d’importance : les revenus locatifs. En effet, une personne qui a acheté un appartement ou une maison pour le louer touchera les revenus des loyers tous les mois, ce qui devra être pris en compte pour le calcul de la capacité d´emprunt. Les revenus ne sont pas néanmoins garantis à 100%. Une banque ne peut pas savoir si votre locataire vous règlera en temps et en heure et si vous devrez faire face à des travaux ou des frais non planifiés et intégrera ce risque dans ses calculs. En général, la banque prendra en compte les revenus locatifs à hauteur de 70% environ, augmentant ainsi la capacité d’emprunt.

Votre capacité d’emprunt dans le cadre d’un investissement locatif devient donc selon la règle de l’endettement maximum à 33% :

Ce = 0,33 x (Montant total des revenus hors revenus locatifs + 0,7 x Montant total de vos revenus locatifs)

De la même façon, pour les cas de figures où les banques vont prendre en compte le reste à vivre, celles-ci vont ajouter 70% des revenus locatifs mensuels au montant des autres revenus mensuels (salaires, pensions, etc …)  et soustraire à ce total la mensualité envisagée. Elle comparera le reste à vivre à vos dépenses récurrentes. 

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