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Achat d’un immeuble de rapport : les clés d’une opération réussie

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Il est encensé par certains professionnels de l’immobilier et, à l’inverse, qualifié d’investissement hasardeux par d’autres. Dans tous les cas, l’achat d’un immeuble de rapport ne se prend pas à la légère et posséder toutes les cartes est nécessaire avant de se lancer (ou non) dans cette aventure.

 Un concept datant du 19ème siècle

L’immeuble de rapport est une technique d’investissement immobilier qui prit son envol durant la période Haussmannienne. Alors que les classes bourgeoises mettent la main sur de vastes terrains à lotir, de nouveaux types d’immeubles, dont la répartition par étage est standardisée, émergent du sol.

Ces constructions sont initialement conçues comme un placement pour son propriétaire : le bien est rigoureusement divisé en plusieurs appartements qui ont tous vocation à être loués. 

Avant que l’engouement pour la copropriété et la promotion immobilière ne vienne rebattre les cartes, l’immeuble de rapport a bonne presse. Il devient même une illustration des strates sociales : dites-moi votre étage et je saurai à quel milieu vous appartenez.

De l’avenir pour cette histoire ancienne ?

De l’eau a coulé sous les ponts et la tendance actuelle est au déclin : ces biens sont de plus en plus vendus par leurs propriétaires et deviennent des copropriétés classiques. Pourtant, l’achat d’un immeuble de rapport demeure, encore à ce jour, une opération à forte valeur ajoutée, à la fois en termes de rentabilité que pour la liberté de décision dont on dispose en monopropriété.

 Évidemment, tout investissement comporte une part de risque. Mais placer intelligemment son argent dans un immeuble de rapport n’est pas la chasse gardée des acquéreurs chevronnés. D’une part, des astuces existent, comme la transformation d’une maison en immeuble de rapport, mais plus généralement, les bonnes affaires de ce micro-marché restent accessibles à tout un chacun.

 Encore faut-il les dénicher et savoir trier le grain de l’ivraie… ça tombe bien : Happy Property est là pour vous guider.

Le jeu des 7 bonnes raisons

Qui dit immeuble de rapport dit surtout rapport d’investissement : pour un prix d’achat souvent très compétitif, les bénéfices que peut dégager le propriétaire sont décuplés grâce aux économies d’échelle. En sept exemples, on vous démontre le potentiel de ce type d’acquisition. 

1.     Avantage sur le prix au m²

Il suffit de faire jouer les statistiques. Selon SeLoger.com, le prix moyen du m² habitable en France est de 3600 € en 2020. Pourtant, entre l’achat d’un studio et un immeuble de rapport, les prix jouent à l’élastique et il n’est pas rare de constater des écarts de 50 % entre les valorisations des biens : +25 % pour le studio par rapport au prix moyen du marché et -25 % pour l’immeuble de rapport.

 Une explication : les immeubles de rapport ne sont pas des biens très liquides. Cibles privilégiées des investisseurs, vous n’êtes pas en concurrence avec les personnes souhaitant acheter pour y habiter (environ 90% des acheteurs). Une telle situation signifie donc un fort pouvoir de négociation sur le prix, à la différence d’un appartement parisien qui peut se vendre dans la journée au prix demandé. 

2.     Avantage sur les charges de copropriété

Le prix du m² n’est pas le seul levier sur lequel un investisseur peut tirer pour optimiser son achat : il peut aussi baisser drastiquement les frais de syndic. Étant, par définition, unique propriétaire de l’immeuble de rapport, il peut choisir gérer en direct ce bien sans passer par les formules onéreuses des syndics de copropriété. Vous aurez donc la main sur le budget et le piloterez avec une cohérence globale.

3.     Avantage sur les travaux

Des économies d’échelle peuvent être aussi dégagées au niveau des travaux. Mutualiser les dépenses sur vos lots regroupés au même endroit permet de négocier de meilleurs tarifs avec son artisan ou même son assurance. 

Mieux encore, rénover un immeuble permet d’éviter les doublons. En effet, en confrontant deux scénarios où vous achetez 4 pavillons de 80m² par rapport à un immeuble de 4 logements, les avantages sont mathématiques : vous n’aurez, dans le second cas, qu’une seule toiture et façade à entretenir. CQFD.

4.     Avantage sur tous les coûts annexes à l’achat

On le sait, se focaliser uniquement sur le prix au m2 n’est souvent pas une bonne idée, car c’est un arbre qui cache la forêt. Derrière ce chiffre s’aligne une dizaine de postes à charge qui peuvent alourdir considérablement la facture.

Or, en investissant dans un immeuble de rapport, la plupart de ces frais seront réduits par rapport à l’achat de lots séparés. En ne soumettant qu’un seul dossier, on obtient des économies sur :

–        Les frais auprès de sa banque ou de son courtier,

–        Les émoluments du notaire,

–        La commission de l’agent immobilier,

–        Les impôts fonciers. 

De plus, vous faites des gains de temps sur la gestion quotidienne : en termes de logistique et de déplacements, acheter un immeuble de rapport plutôt que 10 appartements disséminés dans la ville (ou pire, en France), c’est centraliser ses biens en un seul et même endroit. Accessoirement, un tel choix réduira aussi la facture des pleins d’essence.

5.     Avantage contre le risque de la vacance locative

L’immeuble de rapport, c’est aussi le choix de répartir ses œufs dans plusieurs paniers. Dégager une rentabilité divisée sur plusieurs biens va considérablement baisser votre dépendance vis-à-vis des départs de locataires. 

Afin de comprendre cela, imaginez que pour le même prix, vous achetiez une très grande maison. En cas de vacance locative, vous ne générez aucun revenu ce qui pénalise fortement la rentabilité du projet. En revanche, si vous disposez d’un immeuble divisé en plusieurs appartements, les chances sont infimes pour que les locataires décident, tous ensemble, de partir le même mois. Statistiquement, vous aurez toujours des loyers qui vont rentrer. 

D’ailleurs, si vous êtes extrêmement frileux vis-à-vis de la vacance locative, l’immeuble de rapport permet de lisser encore mieux ce risque en variant les usages des différents lots : des habitations, un local commercial, des bureaux, des parkings, des garages, etc.

6.     Avantage sur le rapport locatif

En plus de se prémunir du risque de vacance, louer de petites surfaces c’est aussi obtenir une meilleure rentabilité comparée à un bien plus grand de même prix. Il n’est pas rare d’observer des rendements locatifs situés entre 8 et 10% supérieurs (estimation de BNP Real Estate) pour un immeuble de rapport.

7.     Avantage sur la revente

Aléas de la vie ou envie de démarrer un nouveau projet ? La revente d’un immeuble de rapport présente deux intérêts majeurs :

–        Si les lots de l’immeuble sont bien découpés, vous aurez la possibilité d’obtenir une très belle plus-value en les revendant séparément.

–        Vous bénéficierez de la forte demande à l’achat des studios, bien supérieure à celle des immeubles.

Un achat à prendre avec des pincettes

Même s’ils nous semblent largement compensés par les avantages exposés ci-dessus, les risques et inconvénients inhérents à l’achat d’un immeuble de rapport existent et méritent d’être détaillés. 

1.     Une concurrence expérimentée

Difficile de le nier : le marché de l’immeuble de rapport est un secteur de niche qui attire souvent des acheteurs bien informés (notamment ceux qui ont lu cet article) voire des chasseurs professionnels. 

La recherche de la bonne affaire ne sera pas une tâche de tout repos, d’autant qu’elle nécessitera, au préalable, de solides compétences fiscales et juridiques, ainsi qu’en matière de travaux et de gestion immobilière.

2.     Un ticket d’entrée non négligeable

Mécaniquement, acheter un immeuble est un investissement beaucoup plus lourd qu’un seul appartement. Outre l’emprunt conséquent qu’il faudra potentiellement contracter, cela nécessite aussi de disposer de solides réserves de liquidité disponibles en cas de travaux imprévus ou situations urgentes concernant le bâtiment lui-même (toiture, charpente ou plomberie défaillante). 

Les relations que vous entretenez avec votre banque sont donc cruciales pour éviter les fâcheuses conséquences liées à des défauts de paiement. Cela étant, vous pouvez choisir de ne pas être seul maître à bord en optant pour un achat via une SCI, auquel cas le risque financier sera partagé entre plusieurs associés. 

3.     La gestion chronophage des locataires

Louer l’immeuble en plusieurs lots, c’est multiplier les locataires et donc faire potentiellement face à plus de plaintes et problèmes liés au voisinage ou autre. Vous pouvez évidemment vous octroyer l’aide d’une agence immobilière, mais si vous souhaitez minimiser les coûts, soyez préparé à faire office de call center pour des réclamations de toutes sortes.

4. Tous les oeufs dans le même panier

Nous l’avons évoqué, localiser ses biens en un seul endroit  apporte son lot d’avantages au quotidien, mais cette situation est aussi à double tranchant. Dans l’hypothèse où l’attractivité du quartier, voire de la ville, décroît, c’est la totalité de votre investissement qui subira une dévaluation. A l’instar d’un investisseur qui diversifie son portefeuille d’actions, posséder des appartements dans des villes différentes permet alors de lisser ce risque et d’en atténuer les effets.     

Un bilan finalement très prometteur

On l’aura compris, l’achat d’un immeuble de rapport, c’est une aventure. Entre votre première étude de marché et la gestion quotidienne du bien, il peut s’écouler des semaines de travail intensif. Mais le jeu nous semble en valoir la chandelle. En dépit des risques qu’il comporte, ce type d’investissement peut se révéler très intéressant, surtout si votre choix a été fait à la lumière des conseils prodigués dans cet article. 

Une zone d’ombre ? Un besoin d’accompagnement pour définir votre projet d’achat d’un immeuble de rapport ? N’hésitez pas à contacter les équipes Happy Property qui seront ravies de vous guider jusqu’à la signature finale, et plus loin encore.

Crédits :
Amelien

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